2016 新西蘭房地產(chǎn)市場十大事件！

從6月9日開始，ANZ、BNZ等四家主要商業(yè)銀行紛紛停止海外買家使用海外收入的貸款。央行發(fā)言人Angus Barclay表示，該行并沒有出臺迫使商業(yè)銀行如此動(dòng)作的政策。主要是商業(yè)銀行認(rèn)為海外貸款者的風(fēng)險(xiǎn)更大：他們更容易受到貨幣匯率波動(dòng)的影響，如果市場出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，很難向海外買家追債；更重要的是，銀行擔(dān)心部分海外買家提供的貸款材料造假。

其實(shí)海外買家在市場中占比并不大。據(jù)英文網(wǎng)站NZHerald報(bào)道，8-10月的房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，海外買家購買房產(chǎn)的比例占到3%左右。在奧克蘭，海外購房者的購房比例為4%，比全國水平略高。

此舉可能會(huì)擠出一部分的海外買家，從而在房產(chǎn)拍賣中減少競爭，對于本地購房者來說是利好。

7月19日，新西蘭央行宣布，全國都將實(shí)行投資房首付40%的規(guī)定。此次LVR政策調(diào)整原要求從9月1日開始實(shí)施，后調(diào)整為10月1日實(shí)行。LVR抬高購房者門檻的作用在其后的房市中體現(xiàn)明顯。

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其實(shí)，隨著近5年來新西蘭房價(jià)的大漲，LVR政策一直在逐漸加碼：早在2013年10月，新西蘭央行就要求全國范圍內(nèi)買房的較低首付從10%上調(diào)至20%。2015年11月，央行進(jìn)一步收緊該政策：奧克蘭投資者的首付至少要達(dá)到30%。此次三下令牌，是因?yàn)榉績r(jià)的漲幅遠(yuǎn)超政府預(yù)期。

出人意料的是，就在剛剛實(shí)施LVR的10月，央行又馬不停蹄地將DTI計(jì)劃書提交給時(shí)任財(cái)政部長的BillEnglish。日前，已履新總理的Bill English表示，政府在考慮DTI對整個(gè)購房群體的影響，以及任何可能的經(jīng)濟(jì)成本。實(shí)行DTI需要更有說服力的理由,需謹(jǐn)慎從事。

在商業(yè)銀行停止海外收入貸款、央行提高LVR等政策累加效應(yīng)下，新西蘭、尤其是首要大城市奧克蘭的房產(chǎn)拍賣清盤率一路下滑，奧克蘭較大的房地產(chǎn)中介公司Barfoot & Thompson的清盤率從3、4月份的80% 銳降到11月的30%左右，其他大的中介公司Harcourts、RayWhite的清盤率也明顯下降。

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在如此低的清盤率下，許多的房產(chǎn)拍賣只有2組、甚至1組買家，越來越少的標(biāo)的能夠自然觸達(dá)業(yè)主的出售底價(jià)“Now Selling”，越來越多的房產(chǎn)需要通過工作人員在買賣雙方之間努力溝通才能拍出，拍賣幾乎成了另一種意義上的“議價(jià)”，底價(jià)成交比比皆是。

新西蘭房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（REINZ）數(shù)據(jù)顯示，今年11月奧克蘭的住宅成交量呈下跌態(tài)勢——比去年11月同比減少了5%，經(jīng)過季節(jié)調(diào)整后比今年10月環(huán)比減少3%。

根據(jù)新近的QV指數(shù)，過去3個(gè)月的銷售情況顯示，奧克蘭的成交額同比下降了20％以上。

雖然Barfoot & Thompson11月的銷售量為947套物業(yè)，基本與2015年同期持平，但11月底的待售量為3881間物業(yè)，是自2013年2月以來在售房屋數(shù)量較高的。

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“量在價(jià)先”，按照一般的市場概率，銷量下降后6--9個(gè)月左右的時(shí)間，房價(jià)會(huì)看到一定程度的下滑。新西蘭房市是否會(huì)出現(xiàn)例外，我們拭目以待。

根據(jù)QV的新近報(bào)告，全國的平均房價(jià)為62.2萬新西蘭元，奧克蘭大區(qū)的房屋銷售均價(jià)為105.1萬新西蘭元，這個(gè)價(jià)格較之2012年分別上漲了55%和88%。

根據(jù)新西蘭房地產(chǎn)協(xié)會(huì)REINZ的全國11月銷售數(shù)據(jù)，奧克蘭11月份的房屋售價(jià)中位數(shù)環(huán)比下跌2%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后環(huán)比下跌4%。

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根據(jù)Barfoot &Thompson的新近報(bào)告，奧克蘭房價(jià)在經(jīng)歷了長達(dá)7年的連續(xù)攀升后出現(xiàn)拐點(diǎn)：整個(gè)11月售出住房的均價(jià)為$933,130，比10月份下降了1.1%；售出住房的中位價(jià)為$850,000，比10月份下降了1.7%。11月原本是全年房價(jià)的高峰期，但卻出現(xiàn)了8年來均價(jià)和中位數(shù)雙雙環(huán)比下跌。

奧克蘭繼11月73城區(qū)的房屋中位價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌之后，12月又有71個(gè)城區(qū)較上個(gè)月有所下降。

11月10日，新西蘭央行如期降息25個(gè)基點(diǎn)至歷史低位1.75％，這是今年以來第三次降息。新西蘭央行主席惠勒(GraemeWheeler)表示，當(dāng)前階段，新西蘭央行已沒有必要繼續(xù)降息來刺激經(jīng)濟(jì)了。

趕在新西蘭央行降息前，ASB率先將房貸利率上調(diào)，隨后，BNZ、ANZ、WESTPAC等主要銀行紛紛跟進(jìn)。

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OCR與銀行房貸利率的背離，是因?yàn)榉績r(jià)的上漲，導(dǎo)致本地儲戶在銀行所存入的錢已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上銀行貸出的房貸的額度。而被迫到海外市場籌錢，銀行的資金成本自然相應(yīng)上漲。在美國剛剛加息25個(gè)基點(diǎn)，未來一年仍有可能多次加息的情況下，相信新西蘭的房貸利率將會(huì)水漲船高。

擁有高金融杠桿的負(fù)貸一族要小心了。

11月14日凌晨，新西蘭南島發(fā)生里氏7.8級凱庫拉地震。

由于新西蘭位于太平洋地震帶上太平洋板塊與澳大利亞板塊的交界處，受兩板塊的相互作用，地震活動(dòng)十分頻繁。從地震區(qū)域分布情況來看，歷史上大地震集中在北島東南和南島東北部。環(huán)太平洋地震帶上以“東北-西南”的方向貫穿整個(gè)新西蘭的北島，從豐盛灣一路向西南到新西蘭首都惠靈頓收關(guān)直入庫克海峽。

綜合地震等級可能性分布、氣候、教育資源、工作機(jī)會(huì)、生活設(shè)施以及房價(jià)，新西蘭以下這些地區(qū)和城市更安全宜居：奧克蘭（Auckland）、陶朗加（Tauranga）、漢密爾頓（Hamilton）、羅托魯阿（Rotorua）、璜加雷（Whangarei）、新普利茅斯（New Plymouth）、達(dá)尼丁（Dunedin）。

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2011年基督城（Christchurch）大地震后，就有不少的南島居民北上遷居奧克蘭，到底，身為“寰球宜居城市”第3的奧克蘭的各項(xiàng)指數(shù)都遙遙領(lǐng)先其他城市。未來幾年遷徙潮能否重演，又能否影響奧克蘭房價(jià)的走勢，有待觀察。

12月5日，新西蘭總理JOHN KEY 突然宣布辭職。一周后的12月12日，原副總理、財(cái)政部長Bill English正式就職新總理。

English表示基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是他優(yōu)先發(fā)展選項(xiàng)。政府將繼續(xù)投資修建道路、公共交通、學(xué)校以及住宅以及支撐強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)以及人口的增長。同時(shí)政府還將采用更加靈活的方式去改善脆弱環(huán)節(jié)，比如加大社會(huì)福利事業(yè)的投資力度，確保所有人享受到經(jīng)濟(jì)增長所帶來的福利。

當(dāng)談到影響房市的重要因素移民政策時(shí)，新總理表示持開放態(tài)度。

考慮到政黨利益和與前總理John Key長期搭檔，明年大選前，包括影響房市的各項(xiàng)政策應(yīng)該不會(huì)有大的改變。

新西蘭統(tǒng)計(jì)局稱，新西蘭年度凈增移民人數(shù)在10月份達(dá)到了歷史較高，升至70300人。新西蘭統(tǒng)計(jì)局人口統(tǒng)計(jì)主管Jo-AnneSkinner稱：“年度凈移民數(shù)的增長主要由來到新西蘭的移民數(shù)增長來帶動(dòng)。同時(shí)離開新西蘭的人數(shù)減少也助長了凈移民數(shù)的增長。”

明年大選后，新的移民政策將成為觀察新西蘭房市未來走向的重要看點(diǎn)。但移民不是增量需求的全部，只要自然環(huán)境、社會(huì)安全、營商環(huán)境、移民文化這些復(fù)合優(yōu)勢存在，新西蘭房市長期向好的總體趨勢就不會(huì)發(fā)生改變。

新西蘭元對美元自2015年8月跌至近7年的低點(diǎn)0.6209之后，一直處于回升通道，至今年9月觸及0.7485高點(diǎn)。新西蘭元雖然經(jīng)過多次降息且美元新一輪加息，卻始終頑強(qiáng)地徘徊在0.7一線。

新西蘭央行認(rèn)為目前紐幣匯率過高，會(huì)影響乳制品出口，抑制旅游業(yè)增長。如果2017美元持續(xù)加息，紐幣匯率進(jìn)一步走低的可能性很大。

新西蘭元匯率下降將吸引海外資本來新西蘭置業(yè)，如此會(huì)給新西蘭房市上漲提供動(dòng)力。