加州爾灣、麻省波士頓尋房記
2013年的時(shí)候，我和我先生就有了在美國(guó)購(gòu)房的想法，但由于那時(shí)候還沒(méi)有開(kāi)始在美國(guó)生活，所以，我們的理想選擇地當(dāng)然就是國(guó)人購(gòu)房熱門國(guó)家、熱門城市中的熱門地區(qū)，我們選擇了美國(guó)加州爾灣(Irvine)。
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(圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)屬于原作者)
通過(guò)朋友介紹，我們認(rèn)識(shí)了爾灣的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，特別幸運(yùn)首要次認(rèn)識(shí)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就是一位超級(jí)實(shí)在的北大畢業(yè)后來(lái)美生活的兄長(zhǎng)。
這位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)不僅帶我們看了很多小區(qū)及房產(chǎn)，還帶我們觀光了爾灣市的風(fēng)景。不得不說(shuō)，到了爾灣才知道為什么眾多國(guó)人來(lái)到美國(guó)后選擇去加州爾灣定居。那里的氣候自然不用多說(shuō)，城市、小區(qū)規(guī)劃都是當(dāng)先。
但當(dāng)時(shí)的爾灣房?jī)r(jià)已經(jīng)不低了，一套地理位置偏遠(yuǎn)、且剛剛開(kāi)發(fā)的小區(qū)里200平米左右的condo都要大概70萬(wàn)美金。想一想，每年不菲的房產(chǎn)稅，加之我們當(dāng)時(shí)并沒(méi)有確定要不要來(lái)美國(guó)，或者來(lái)美國(guó)后在哪座城市居住，收關(guān)爾灣買房就這么不了了之了。
而如今，僅僅兩年過(guò)后，據(jù)說(shuō)爾灣買房已經(jīng)需要排隊(duì)了！你說(shuō)，我有沒(méi)有后悔當(dāng)初沒(méi)有買下那個(gè)房子呢?
如今，我們已經(jīng)在波士頓附近的郊區(qū)生活了快兩年的時(shí)間。幾個(gè)月前，買房再次提上了家庭議程，一方面為了自住，另一方面也想當(dāng)做投資。
前前后后我大概看了十幾處房子，真的沒(méi)有看到像爾灣那樣規(guī)劃得非常好的小區(qū)、房子了。另外，我統(tǒng)計(jì)了下買房以及各種房屋開(kāi)銷后，發(fā)現(xiàn)居然還是租房比較劃算。所以，我們的第二次美國(guó)買房計(jì)劃再次落空。
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買不買房需要考慮的最重要因素
那么，到底是那些因素讓我最終放棄了買房投資的念頭呢？
中美買房確實(shí)存在很多差異，其中買房的繁雜手續(xù)以及買完房后每年要上繳的房產(chǎn)稅與中國(guó)非常不同。
買房的繁雜手續(xù)還好，專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都會(huì)幫你處理妥當(dāng)，但房產(chǎn)稅可沒(méi)人能為你分憂。
房產(chǎn)稅是每個(gè)房子每年要根據(jù)估值上繳的稅費(fèi)，房子所在地區(qū)不同、估值不同，稅費(fèi)當(dāng)然也不同。舉例來(lái)說(shuō)，一套總價(jià)50萬(wàn)美金的房子，在新澤西的Jersey City一年需繳納的房產(chǎn)稅輕松過(guò)一萬(wàn)美金，但同樣價(jià)值的房子在新澤西Newark，一年所需繳納的房產(chǎn)稅可能只有幾千美金。總的來(lái)說(shuō)，越貴的房子、越好的地界，稅費(fèi)也就越高。
所以，對(duì)于新移民及留學(xué)生來(lái)說(shuō)，如果真的想投資房產(chǎn)，首先要考慮房產(chǎn)買在哪。這個(gè)問(wèn)題是最重要的，也是直接影響升值潛力空間的問(wèn)題。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，通常大城市的房產(chǎn)投資回報(bào)率會(huì)更勝一籌，例如：紐約、洛杉磯、舊金山以及波士頓等地。雖然，這些城市的房屋價(jià)格較高，但抵擋不住年年飆升的投資趨勢(shì)。
如果你買房純粹為了投資而并不是自住的話，還要考慮的問(wèn)題是租金回報(bào)率，房屋升值空間一般都會(huì)比租金回報(bào)率更重要。
通常，房屋越貴的地方其租金回報(bào)率是比較低的。比如紐約、洛杉磯等都是房?jī)r(jià)比較高的區(qū)域，由于這些地區(qū)房?jī)r(jià)常常攀升，而對(duì)應(yīng)的租金上漲水平跟不上房?jī)r(jià)上漲的幅度，因而其租金回報(bào)率相對(duì)比較低。
但從長(zhǎng)期來(lái)看，這些地方房屋升值的空間比其他租金回報(bào)率高的地方要大，因?yàn)橄胍?gòu)買此類房屋的人數(shù)較多，而買入的數(shù)量越多其房?jī)r(jià)就越高，這就是供需平衡。
所以在投資時(shí)，并不是購(gòu)買低價(jià)格高回報(bào)的房屋就是很好，而是要從這兩方面同時(shí)考慮。
美國(guó)買房的其他考量因素
除了這兩方面，我們還需要考慮的一些因素包括：
01交通是否方便？
美國(guó)大部分地區(qū)都是依靠私家車出行，這里我們就不探討公交地鐵等公共交通啦！那怎么樣的標(biāo)準(zhǔn)算是交通方便呢？離Freeway(不收費(fèi)的高速公路)很好別超過(guò)5英里，或者說(shuō)在帶紅綠燈的路上開(kāi)車別超過(guò)10分鐘，就算是交通很方便。如果周圍還有多條Freeway交錯(cuò)，再增加條Toll road(收費(fèi)高速)那就太好不過(guò)了。
02是不是好的學(xué)區(qū)房？
這個(gè)問(wèn)題，很容易解決，例如zillow就和GreatSchools網(wǎng)站合作，只要你輸入房子的ZIP CODE立刻就可以看到附近學(xué)校排名。
03房屋固定支出
例如：HOA物業(yè)管理費(fèi)、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等種類比較繁多不在此贅述。另外，對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)還有一點(diǎn)可能要考慮，那當(dāng)然就是“風(fēng)水”了！
前段時(shí)間，我看了一個(gè)房子，房子后院連接一片大湖，環(huán)境，價(jià)格真的都是我的菜！但只此不好的一點(diǎn)就是，進(jìn)大門處的樓梯是向下走。這對(duì)于喜歡“節(jié)節(jié)高升”的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，可是犯了大忌。當(dāng)然，這就要看每個(gè)人信仰和喜好了。
這幾年，海外很多熱門城市的房?jī)r(jià)都說(shuō)成“被中國(guó)人炒高”，但我個(gè)人覺(jué)得，房?jī)r(jià)炒高并非中國(guó)人的過(guò)錯(cuò)。海外房產(chǎn)投資形勢(shì)趨好，誰(shuí)不想優(yōu)化家庭資產(chǎn)配置呢？但需要我們注意的是，市場(chǎng)供需需要平衡，有些時(shí)候，價(jià)格看似確實(shí)很高，但到底能否以理想價(jià)格賣出或租出都是需要思考的問(wèn)題。
所以給出今天文章的收關(guān)一條建議：即使你真的對(duì)投資房產(chǎn)超級(jí)感興趣，也不要堵上自己的全部身家！
