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本期嘉賓：
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嘉賓介紹：
何璐，城市規(guī)劃師&風(fēng)景園林師，現(xiàn)居悉尼，對(duì)悉尼的城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展及房產(chǎn)市場(chǎng)有專業(yè)的預(yù)判和見解。
活動(dòng)時(shí)間：
北京時(shí)間：7月7日（周五） 16：00
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一、澳洲新財(cái)年有哪些房產(chǎn)政策變化？
據(jù)報(bào)道，新南威爾士州政府計(jì)劃向海外房產(chǎn)投資者收取更高的費(fèi)用以及稅費(fèi)，并以此來(lái)籌集幾十億資金來(lái)幫助澳洲本地的首次置業(yè)人士。
據(jù)悉，此次計(jì)劃中，外國(guó)投資者附加印花稅（Foreign Investor Surcharge Duty）將從4%大幅增長(zhǎng)到8%，并與7月1日開始實(shí)施，與此同時(shí)每年繳納的土地附加稅也將從0.75%增長(zhǎng)到2%。
介時(shí)，首次置業(yè)者購(gòu)置價(jià)格在65萬(wàn)澳元以下的二手房將可免除印花稅，目前需要是新房才可以使用首次置業(yè)優(yōu)惠。
另外，首次置業(yè)者補(bǔ)貼規(guī)則也將有相應(yīng)的變化。
（官網(wǎng)鏈接：https://www.nsw.gov.au/improving-nsw/projects-and-initiatives/first-home-buyers/?from=timeline&isappinstalled=0 ）
1.首次置業(yè)者印花稅減免門檻降低，海外投資者成本升高
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據(jù)悉，從7月1日起（在此次改革開始日期之前簽訂的合同將按照改革前原有規(guī)則執(zhí)行），首次置業(yè)者無(wú)論是購(gòu)買新房還是二手房，只要房?jī)r(jià)在65萬(wàn)元以下，就可享受豁免印花稅的優(yōu)惠政策。目前的舊政策是首次置業(yè)者只有購(gòu)買55萬(wàn)澳元以下的新房時(shí)才能豁免印花稅。
除此之外，如果首次置業(yè)者購(gòu)買的房子超過(guò)65萬(wàn)澳元，但是低于80萬(wàn)澳元，可享受印花稅折扣。而舊政策中能享受印花稅折扣的房?jī)r(jià)上限是65澳萬(wàn)元，而且需要是新房。
新州政府還將廢除9%的房貸保險(xiǎn)（LMI）印花稅，這通常是以借款銀行要求首次置業(yè)者支付少量定金的形式出現(xiàn)。以購(gòu)買80萬(wàn)澳元房產(chǎn)為例，新政實(shí)施后，首次置業(yè)者可因此節(jié)省2900澳元。
政府表示，這一系列改革可以為首次置業(yè)者最多節(jié)省34,361澳元。
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但是，首次置業(yè)者領(lǐng)取政府1萬(wàn)澳元首次置業(yè)補(bǔ)貼的資格將更加嚴(yán)格。選擇自己建房的首次置業(yè)者領(lǐng)取補(bǔ)貼的資格未變，房?jī)r(jià)仍維持在較高75萬(wàn)澳元，但選擇購(gòu)買新房的人所購(gòu)房屋價(jià)格的上限從之前的75萬(wàn)澳元下調(diào)至60萬(wàn)澳元。據(jù)悉，新州政府此舉意在幫助首次置業(yè)者的同時(shí)促進(jìn)新房建造。
此外，新州政府將把外國(guó)投資者的附加印花稅從4%上調(diào)至8%，土地附加稅從0.75%上調(diào)至2%。
為了幫助首次置業(yè)者與投資者進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，所有投資者購(gòu)買樓花的印花稅優(yōu)惠政策將被廢除，5000澳元的新房補(bǔ)貼（New home grant）將不復(fù)存在，購(gòu)買投資房的人可以延遲12個(gè)月繳納印花稅的政策也將被廢除。
2.解決可負(fù)擔(dān)性長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃：增加悉尼住房供應(yīng)
新州政府致力于通過(guò)增加住房供應(yīng)來(lái)改善住房可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題。其中包括：加快分區(qū)規(guī)劃、修建配套基礎(chǔ)設(shè)施如道路、學(xué)校和公用事業(yè)等。 此外，新州政府將攜手各地方議會(huì)為開發(fā)商增加新房供應(yīng)提供適當(dāng)?shù)臈l件。
新州政府希望確保興建足夠的住房來(lái)滿足不斷增長(zhǎng)的人口需求。但是增加供應(yīng)是指：新建住房選址得當(dāng)、住房類型契合需求同時(shí)考慮當(dāng)?shù)鼐用竦拿袼滋攸c(diǎn)。各社區(qū)和地方議會(huì)在決定新建住房選址以及交付方式起主導(dǎo)作用。
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新州政府已經(jīng)要求大悉尼委員會(huì)（Greater Sydney Commission）為各地方議會(huì)制定住房目標(biāo)并作為最終區(qū)域規(guī)劃的一部分。
3.新州政府?dāng)U大優(yōu)先開發(fā)行政區(qū)范圍
新州政府將擴(kuò)大優(yōu)先開發(fā)行政區(qū)（Priority Precincts）范圍作為發(fā)展和振興悉尼的重點(diǎn)區(qū)域。優(yōu)先開發(fā)行政區(qū)的擴(kuò)大預(yù)計(jì)將新增3萬(wàn)套住房，為加速分區(qū)規(guī)劃、興建更具現(xiàn)代氣息和富有多樣性的開發(fā)項(xiàng)目提供便利。
優(yōu)先開發(fā)行政區(qū)擴(kuò)容擬在以下地區(qū)增加住房供量：
Belmore/Lakemba
Burwood/Strathfield/Homebush
Campsie/Canterbury
Cherrybrook (government land)
Frenchs Forest
Glenfield
Leppington town centre
Anzac Parade corridor
Riverwood
Schofields town centre
Seven Hills/Wentworthville
St Leonards/Crows Nest
Telopea
Turrella/Bardwell Park
Westmead
加速以地方議會(huì)為主導(dǎo)的分區(qū)規(guī)劃
新州環(huán)境規(guī)劃部（Department of Planning and Environment）將設(shè)立一個(gè)專家團(tuán)隊(duì)加速推進(jìn)悉尼和其他行政區(qū)議會(huì)為主導(dǎo)的重新分區(qū)規(guī)劃。通過(guò)對(duì)綠地和城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目的重新規(guī)劃增加可用住房供量。
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4.新州政府將進(jìn)入“高效時(shí)代“，審批加速
新州政府將引入一系列舉措幫助提高地方議會(huì)審批速度包括：成立獨(dú)立專家團(tuán)隊(duì)在提高開發(fā)申請(qǐng)（DAs） 處理效率的同時(shí)確保整個(gè)規(guī)劃過(guò)程的完整性。按照該舉措，將由獨(dú)立專家團(tuán)隊(duì)而不是議會(huì)工作人員決定開發(fā)申請(qǐng)的審批結(jié)果。
5.新州政府的“大興土木“計(jì)劃已上線
新州政府將根據(jù)中等密度住房法規(guī)擴(kuò)大中等密度房屋建設(shè)（快審程序）如：聯(lián)排別墅、復(fù)式房等；
要求新州土地開發(fā)機(jī)構(gòu)Landcom發(fā)揮積極作用，為解決住房可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題提供支持。
在地理位置優(yōu)越的地區(qū)提供緊湊智能型公寓。此舉有助于降低新建公寓的建筑成本，繼而惠及買房人。目前正在探索的進(jìn)一步措施包括公寓停車位單獨(dú)出售。這樣一來(lái)，業(yè)主在出售車位時(shí)享有更大的靈活度。
二、新政對(duì)澳洲房市會(huì)有何影響？
悉尼房市因?yàn)橥顿Y者減少放緩，但首置者會(huì)利用7月1日起實(shí)施的印花稅減免優(yōu)惠，這可能會(huì)彌補(bǔ)部份損失。但這情況可能只是短暫，因?yàn)槭字觅I家需求增加可能只會(huì)把房?jī)r(jià)推高至超過(guò)符合優(yōu)惠要求的價(jià)格水平。
（即時(shí)數(shù)據(jù)：NAB的報(bào)告聲稱，悉尼和墨爾本無(wú)視公寓供應(yīng)過(guò)多的憂慮，錄得強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，房市抵御能力較預(yù)期強(qiáng)。
在今年余下時(shí)間，全澳獨(dú)立屋價(jià)格預(yù)期上升百分之7.2，公寓則上升百分之6.8。房屋需求持續(xù)強(qiáng)勁，將抵消供應(yīng)過(guò)多的憂慮，雖然市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)增加不明朗因素。
與數(shù)據(jù)提供機(jī)構(gòu)Corelogic合作的NAB秋季房市報(bào)告指出，其他導(dǎo)致市場(chǎng)不明朗的因素包括工資增長(zhǎng)緩慢、海外需求下跌、限制增長(zhǎng)的規(guī)例、利率上升、破紀(jì)錄的低租金回報(bào)、負(fù)擔(dān)能力問(wèn)題和部份城市公寓供應(yīng)大幅增加。
從更積極的方面看，人口增長(zhǎng)預(yù)期仍然穩(wěn)健，特別是在維州，將幫助推動(dòng)基本的需求和吸納部份恐怕過(guò)多的供應(yīng)。
NAB對(duì)悉尼今年余下時(shí)間的升幅預(yù)測(cè)從百分之4.5調(diào)高至百分之10.5，但指風(fēng)險(xiǎn)仍在。墨爾本的升幅預(yù)測(cè)也從百分之5.6調(diào)高至百分之10.8，但預(yù)期明年升幅將下滑至百分之5.5。報(bào)告指墨爾本雖然因?yàn)楣?yīng)過(guò)多的憂慮令獨(dú)立屋和公寓價(jià)格出現(xiàn)極大差異，但表現(xiàn)仍佳，預(yù)料分歧將持續(xù)。
布里斯班的公寓表現(xiàn)將繼續(xù)欠佳，但整體增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定。獨(dú)立屋價(jià)格預(yù)期上升百分之一，而明年將上升百分之2。公寓價(jià)格可能在今年和明年下跌達(dá)百分之2。
雖然經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)偏低及失業(yè)率高企，阿德萊德表現(xiàn)穩(wěn)定。預(yù)期房?jī)r(jià)今年上升百分之2，2018年則上升百分之1.7。
珀斯公寓和獨(dú)立屋價(jià)格在今年余下時(shí)間將繼續(xù)下跌達(dá)百分之6。報(bào)告指初步跡象顯示，珀斯的經(jīng)濟(jì)和房市在中期可能穩(wěn)定，從2018年起房?jī)r(jià)可能停止下跌或有溫和升幅。
霍巴特因?yàn)榻?jīng)濟(jì)和負(fù)擔(dān)能力改善導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，預(yù)期有進(jìn)一步增長(zhǎng)，但速度較慢。今年房?jī)r(jià)升幅將為百分之7，明年將放緩至百分之1.7。公寓價(jià)格也同時(shí)放緩。）
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三、新政對(duì)本地及海外買家會(huì)有何影響？
對(duì)于買家而言，新南威爾士州7.1新政主要變化如下：
本地買家：首次置業(yè)印花稅減免現(xiàn)在適用于80萬(wàn)澳元以下的新房以及二手房，低于65萬(wàn)澳元?jiǎng)t可豁免所有印花稅。
一萬(wàn)澳元的首次置業(yè)補(bǔ)助的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)從75萬(wàn)澳元以下的自住新房降低到60萬(wàn)澳元以下。
投資房印花稅繳納時(shí)間從（合同交換之日起）15個(gè)月提前到3個(gè)月，自住房則依舊為15個(gè)月。
海外買家：額外印花稅從4%增加到8%，繳納時(shí)間均為合同交換之日起3個(gè)月之內(nèi)。
（5月9日，澳大利亞政府公布的聯(lián)邦預(yù)算宣布，將繼續(xù)加碼限制海外人士置業(yè)，具體新規(guī)主要有3條：
1.房地產(chǎn)開發(fā)商出售給海外購(gòu)房者的配額須限制在總房屋數(shù)量的50%以內(nèi)，該規(guī)則自2017年5月9日即開始執(zhí)行；
2.對(duì)于每年空置6個(gè)月以上的房產(chǎn)，澳大利亞政府將征收新稅，這一規(guī)定只適用今年5月9日后申請(qǐng)的購(gòu)房；
3.從2017年7月1日開始，海外人士在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的申請(qǐng)費(fèi)將提高10個(gè)百分點(diǎn)，這些稅費(fèi)除了資助一些關(guān)鍵的基礎(chǔ)設(shè)施中心建設(shè)外，還將加強(qiáng)財(cái)政部針對(duì)外國(guó)投資的審查工作。）
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a.海外買家對(duì)新房的需求量變化趨勢(shì)
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b.海外買家購(gòu)置物業(yè)類型的比例
四、未來(lái)在澳洲投資房產(chǎn)需要注意什么？
1.區(qū)域選擇
2.開發(fā)商以及物業(yè)狀態(tài)
3.貸款能力
4.期房及二手房的風(fēng)險(xiǎn)
問(wèn)答環(huán)節(jié)
問(wèn)：新拿到pr沒有澳洲工作算本地買家嗎？
答：新拿到pr算本地買家，但要依據(jù)居住狀態(tài)來(lái)看是否算是澳洲常住居民，若不是常住居民的話，需要繳納印花稅的標(biāo)準(zhǔn)和海外買家一樣，但在住滿200天后能夠向政府申請(qǐng)退還額外印花稅。
問(wèn)：獲邀登錄后多久可以貸款買房，政策是什么，貸款比例多少？
答：貸款的話是需要本地三個(gè)月的全職收入記錄，有pr的話，貸款比例一般是80%。
問(wèn)：只有3個(gè)月的全職收入記錄貸款額度能到80%？那如果貸款數(shù)值有沒有上限？
答：貸款額度是年薪的10倍左右，80%一般是貸款上限，在上限之內(nèi)就看年薪。
問(wèn)：pr買新房有沒有消費(fèi)稅，消費(fèi)稅可以退嗎？
答：沒有消費(fèi)稅。
往期回顧：
移民加拿大后如何求職與創(chuàng)業(yè)？（第53期）
創(chuàng)業(yè)移民到澳洲，如何盡快啟動(dòng)生意？（第50期）
新型行業(yè)會(huì)對(duì)美國(guó)未來(lái)生活造成什么影響？（第48期）
