本期嘉賓 周學(xué)軍
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)新房媒體總經(jīng)理
海外事業(yè)部負(fù)責(zé)人
深圳房地產(chǎn)專(zhuān)家顧問(wèn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)
深圳電視臺(tái)特約評(píng)論員
資深媒體人
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當(dāng)我去采訪(fǎng)周學(xué)軍的時(shí)候，他正在工作。
辦公室遠(yuǎn)比我想象的低調(diào)得多，總面積不超過(guò)8個(gè)平米，僅簡(jiǎn)單陳列一張辦公桌和一張兩人座的小沙發(fā)。不過(guò)也正如同他本人一貫的作風(fēng)，隨和內(nèi)斂，毫不張揚(yáng)。
我跟周學(xué)軍有過(guò)幾次接觸，生活中的他隨性而坦誠(chéng)。然而在工作中，他向來(lái)眼光敏銳、冷靜果斷。到底在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打十多年，沒(méi)有準(zhǔn)確的前瞻性，也無(wú)法引領(lǐng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
當(dāng)我問(wèn)到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展，周學(xué)軍認(rèn)為國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資最輝煌的10年已經(jīng)過(guò)去，今后中產(chǎn)階級(jí)以上會(huì)有更多人著手全球資產(chǎn)配置。未來(lái)整個(gè)海外投資市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越規(guī)范，國(guó)民對(duì)海外投資的接受程度也會(huì)越來(lái)越高。
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海外置業(yè)需求愈加旺盛
周學(xué)軍介紹到，近年來(lái)海外留學(xué)低齡化趨勢(shì)明顯：很多家庭的孩子在初三，甚至初三之前就被送出國(guó)留學(xué)。而留學(xué)生活開(kāi)銷(xiāo)中，住宿費(fèi)無(wú)疑成為較大的一筆支出。
家長(zhǎng)們需要在孩子海外求學(xué)的時(shí)候，為他們尋得一處居所。而相較而言，購(gòu)買(mǎi)一套海外房產(chǎn)明顯比多年的租房費(fèi)用性?xún)r(jià)比要高。這也是不少家庭購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)的初衷。
周學(xué)軍強(qiáng)調(diào)，海外置業(yè)不是資金轉(zhuǎn)移，是資產(chǎn)配置。老百姓希望在其他國(guó)家也有一套自己的物業(yè)，或者在孩子留學(xué)期間能以房來(lái)養(yǎng)學(xué)。
多樣化投資增加收益
周學(xué)軍認(rèn)為，隨著中國(guó)人視野的國(guó)際化，大家的投資理念已經(jīng)悄然改變。除了海外自住的需求，很多中國(guó)人去到其他的國(guó)家，會(huì)比較房產(chǎn)投資的價(jià)值，如果投資價(jià)值高且有便利的購(gòu)買(mǎi)政策，就會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)。
“在南半球睡覺(jué)時(shí)，北半球的房子正在賺錢(qián)。24小時(shí)都有收益。我覺(jué)得這個(gè)比喻再貼切不過(guò)了。”周學(xué)軍說(shuō)。
老百姓的資金需要有出口。周學(xué)軍解釋道，海外投資一方面增加了投資的多樣性，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。另一方面當(dāng)投資回報(bào)比較豐厚的時(shí)候，會(huì)刺激更多人去海外置業(yè)。
當(dāng)前，在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房受到限購(gòu)政策的影響，也是很多人考慮做資產(chǎn)全球配置的原因。周學(xué)軍補(bǔ)充說(shuō)，過(guò)去5年中，很多中產(chǎn)階級(jí)都在進(jìn)行海外投資。今后5年，如果繼續(xù)處在限購(gòu)狀態(tài)下，將會(huì)有更多個(gè)人資本進(jìn)行海外投資。
政府對(duì)海外投資是管控而非禁止
仲量聯(lián)行公布的“全球資本流動(dòng)”數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)的海外商業(yè)和住宅房地產(chǎn)投資額達(dá)到330億美元，同比增長(zhǎng)近53%。
然而，在2017年1-7月，我國(guó)境內(nèi)投資者共對(duì)全球境外企業(yè)新增非金融類(lèi)直接投資同比下降44.3%，其中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外投資同比下降81.2%，僅占同期對(duì)外投資總額的2%。
周學(xué)軍在接受采訪(fǎng)時(shí)解釋道，海外投資額下降原因有二。
一來(lái)因?yàn)榻衲晟习肽昝澜鹕蠞q太快，但如今美金兌換人幣已跨過(guò)“7”這個(gè)關(guān)口，政府對(duì)外匯管制將逐步寬松。
二來(lái)是因?yàn)檎畬?duì)中資企業(yè)的海外非理性投資關(guān)注度明顯提升。周學(xué)軍說(shuō)，外匯儲(chǔ)備是中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的支撐，如果大量流失,于國(guó)家肯定不利。所以政府需要管控，例如行業(yè)的限制投資令等，但也不是完全禁止。
周學(xué)軍說(shuō)，：“政府對(duì)此類(lèi)非理性的投資會(huì)加強(qiáng)管控，一方面因?yàn)椴糠仲Y金的投向不是建交國(guó)，投資有風(fēng)險(xiǎn)；二來(lái)是類(lèi)似體育、電影等燒錢(qián)行業(yè)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并非利好。而對(duì)于一帶一路的沿線(xiàn)國(guó)家，政府是支持投資的，而且未來(lái)還會(huì)吸引更多的人來(lái)投資。”
住宅物業(yè)仍是中國(guó)海外投資者的理想選擇
在周學(xué)軍看來(lái)，中國(guó)老百姓對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的投資，如基金、高速公路等知之甚少，房產(chǎn)投資仍會(huì)是主流。
他打趣道：“中國(guó)人投資有三要素：看得到、摸得著、知道名字是我的。普通家庭的投資渠道比較小，股票風(fēng)險(xiǎn)高，能夠操控的還是房地產(chǎn)。”
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深圳近十年的樓市，從大體來(lái)看穩(wěn)步上漲，但中間不乏出現(xiàn)兩次明顯的回落。一個(gè)節(jié)點(diǎn)是08年因?yàn)槿蚪?jīng)融危機(jī)，深圳房?jī)r(jià)下跌了5.3%。另一個(gè)節(jié)點(diǎn)是2011年，因?yàn)閲?guó)家對(duì)樓市宏觀(guān)調(diào)控，在政策打壓下降6%。
而每到這種大局面的拐點(diǎn)的時(shí)候，周學(xué)軍都能把及時(shí)地把握住機(jī)遇，果斷投資。
那么，總歸是什么，讓他能一直對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有準(zhǔn)確的預(yù)判呢？
當(dāng)我了解了他背后的經(jīng)歷，我才明白他對(duì)市場(chǎng)的把握和政策的敏感度都是由何而來(lái)。
躋身時(shí)代的浪潮，實(shí)現(xiàn)人生的大躍進(jìn)
在90年代，周學(xué)軍選擇了來(lái)深圳發(fā)展，這無(wú)疑當(dāng)屬周學(xué)軍趕上的首要個(gè)波時(shí)代浪潮。
很多朋友可能都知道，90年代的深圳被稱(chēng)為“滿(mǎn)地能撿到黃金”的城市。從小漁村發(fā)展成大都市，90年代無(wú)疑是深圳特區(qū)的高速發(fā)展期。那個(gè)時(shí)候深圳遍地都在建設(shè)，發(fā)展機(jī)會(huì)很多。
周學(xué)軍至今還清楚地記得，正是1991年農(nóng)歷正月初九，他歷經(jīng)兩天一夜，從湖南搭乘火車(chē)到深圳。此前，他正處于體制內(nèi)工作，然而猶如溫水煮青蛙的安逸環(huán)境讓他倍感不適，為謀求更好地發(fā)展，他毅然放棄了穩(wěn)定的生活。
來(lái)深圳之前，他并沒(méi)有周全的打算，僅憑著一腔孤勇，就“往海里跳”，也不知道深淺。經(jīng)過(guò)一番折騰，最終他進(jìn)入了一家港資企業(yè)工作。他深深地記得，當(dāng)年湖南的一個(gè)月的工資是61.5元，而在深圳，首要個(gè)月他拿到了450元的高薪。
然而好景不長(zhǎng)，幾年后全球玩具行業(yè)開(kāi)始萎縮，業(yè)績(jī)下滑。盡管已經(jīng)做到了中層管理，他知道他必須再做出改變了。
正巧那時(shí)報(bào)社正在擴(kuò)張，借此機(jī)會(huì)他決定重拾少時(shí)的夢(mèng)，進(jìn)入傳媒行業(yè)。值得一提的是，周學(xué)軍從初中時(shí)代就夢(mèng)想成為記者。為此，他寫(xiě)過(guò)很多文章，也嘗試投稿，積累了不少編輯經(jīng)驗(yàn)。在學(xué)校，也曾擔(dān)任廣播員。
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（圖為周學(xué)軍在校時(shí)期的照片）
于是，在1997年，周學(xué)軍加入深圳特區(qū)報(bào)。他回憶道，那時(shí)記者是傳媒行業(yè)的無(wú)冕頭疼，走到哪里都被尊重。他經(jīng)常被外派跑社會(huì)新聞、突發(fā)新聞，雖然辛苦但是很有激情。讀者閱讀報(bào)道后甚至?xí)鲃?dòng)寫(xiě)信回應(yīng)，相比現(xiàn)在互動(dòng)性會(huì)更強(qiáng)。
幾年后，各種網(wǎng)絡(luò)媒體開(kāi)始興起。周學(xué)軍再次敏銳地預(yù)感到這些新興媒體很可能會(huì)取代傳統(tǒng)媒體的影響力，于是他又一次果斷做出了選擇。
而正是這次選擇，讓他躋身進(jìn)入了高速發(fā)展的第二波浪潮。
這一次，他的選擇是房地產(chǎn)信息網(wǎng)。在2005年這個(gè)特殊的年份，他毅然決定投身到房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)軍中。
為什么說(shuō)2005年是個(gè)特殊的年份？事實(shí)上，深圳真正的全民炒房正式從05年開(kāi)始。此前深圳房產(chǎn)發(fā)展都很平穩(wěn)。大家買(mǎi)房都是為了自住，沒(méi)有人瘋狂投資，很多房子甚至是滯銷(xiāo)的狀態(tài)。
不得不說(shuō)，在這一年，周學(xué)軍加入房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)在是太正確不過(guò)的決定。
周學(xué)軍說(shuō)：“那時(shí)房網(wǎng)是華南地區(qū)除了天涯之外較大的論壇，除了地產(chǎn)，還涉及到家具、裝修、飲食、娛樂(lè)、海外等生活的各個(gè)方面。身邊的朋友都在房網(wǎng)的論壇發(fā)帖，寫(xiě)自己的心路歷程、生活點(diǎn)滴。自己也在05年4月1日注冊(cè)了房網(wǎng)的賬號(hào)，后來(lái)更是成為了房網(wǎng)的員工。”
提到他在房網(wǎng)的經(jīng)歷，周學(xué)軍笑談，剛進(jìn)公司自己只是個(gè)小小的市場(chǎng)策劃，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的自己面對(duì)全新的事物只能慢慢沉淀。但是工作中也會(huì)很有成就感，讓他印象很深的是：當(dāng)時(shí)龍崗有一批房子陷入滯銷(xiāo)，網(wǎng)站組織團(tuán)購(gòu)活動(dòng)以4000多一平的價(jià)格獲取了不少成交量。如今當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)漲到4萬(wàn)，很多網(wǎng)友現(xiàn)在還會(huì)發(fā)貼，感謝當(dāng)時(shí)跟著房網(wǎng)買(mǎi)了房。
在去年12月，房網(wǎng)海外事業(yè)部成立之時(shí)，周學(xué)軍被任命為部門(mén)負(fù)責(zé)人。他坦言道，現(xiàn)今房網(wǎng)有2700個(gè)業(yè)主論壇，每天發(fā)帖量10萬(wàn)+，有龐大的海外需求，但此前并沒(méi)有有效梳理和轉(zhuǎn)化。如今很榮幸被安排在這個(gè)崗位上，他會(huì)將這些強(qiáng)大的資源有效利用起來(lái)。
周學(xué)軍表示，房網(wǎng)的海外事業(yè)部門(mén)通過(guò)大半年時(shí)間的運(yùn)作現(xiàn)已有一定的基礎(chǔ)，并和包括海那邊在內(nèi)的兩家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)達(dá)成合作。下階段，他希望能更大力提升房網(wǎng)海外的知名度和實(shí)際價(jià)值，讓海外的信息得到能更加廣泛的傳播。
我想，也正是由于周學(xué)軍身上這種勇于開(kāi)拓創(chuàng)新的精神和敏感的市場(chǎng)嗅覺(jué)，才造就了今天這樣一位房地產(chǎn)行業(yè)極具前瞻性的首領(lǐng)人物吧。
