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最近中國經(jīng)濟界和房地產(chǎn)界發(fā)生了兩件事。一件是中國政府開始嚴格貫徹執(zhí)行“房子是用來住的，不是用來炒的”的總體思路，一方面開始逐步凍結(jié)房地產(chǎn)交易的流動性，具體表現(xiàn)是除了對房地產(chǎn)買賣采取限購之外，各地已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)出臺了一系列限賣政策；另一方面，國家大力發(fā)展公租房項目和租售同權(quán)政策，以阿里巴巴和京東為代表的商業(yè)巨頭，紛紛響應國家政策，搶灘公租房市場。
另一件事情是近期中國央行行長周小川在接受《財經(jīng)》雜志專訪時談到人民幣匯率改革方向，他表示整體思路是繼續(xù)推行匯率制度改革，減少外匯管制，逐步實現(xiàn)人民幣可自由兌換。
站在中國人民的角度來看，這兩件事，特別是首要件，于民生應該是一件實實在在的大好事。讓廣大人民生活的有尊嚴，同時逐步扭轉(zhuǎn)中國經(jīng)濟高度依賴房地產(chǎn)的畸形發(fā)展路徑，為中國經(jīng)濟順利向高科技經(jīng)濟轉(zhuǎn)型奠定了堅實的基礎(chǔ)。
但是如果你站在海外人民的角度來看這兩件事，細思極恐，筆者隱約感覺到海外房地產(chǎn)在經(jīng)歷了之前一波大泡沫之后，未來迎來的很有可能不是退潮，而是一波更大的泡沫。
1中國房地產(chǎn)的形勢變化
熱錢和資本為什么那么喜歡中國房地產(chǎn)? 原因無他：利潤。中國房地產(chǎn)一向是以投機性強，漲幅大，永遠不跌為主要標簽。同時，民間也一直在對賭政府不敢讓房地產(chǎn)硬著陸，不敢捅破房地產(chǎn)泡沫。而現(xiàn)實的表現(xiàn)也的確如此，中國房地產(chǎn)獎勵了一批又一批炒房者，給他們帶來了巨額經(jīng)濟回報。“房地產(chǎn)永遠漲”是廣大中國人經(jīng)過那么多年實踐之后留在腦海里的最根深蒂固的觀念。
但是目前情況發(fā)生了一些根本性變化，由于來自較高層的強力背書和干預，中國政府從控制房地產(chǎn)交易流動性、開發(fā)公租房廉租房、租售同權(quán)積極發(fā)展租賃市場等多管齊下的方式開始整頓房地產(chǎn)市場，打擊房地產(chǎn)投機，聰明又膽小的資本開始嗅出，未來在中國炒房地產(chǎn)將變得更加困難和不再那么有利可圖了。
按照資本哪里有利潤就流到哪里的逐利本性，熱錢和資本很大可能會撤出無利可圖并且風險變大的中國房地產(chǎn)，而去尋找下一個目標追求利潤。而人民幣逐步實現(xiàn)自由兌換，也為這些熱錢提供了一個更方便出口，除了繼續(xù)在國內(nèi)尋找機會之外，也給這些熱錢提供了一個海外選項。
那么這些熱錢有可能會流入已經(jīng)經(jīng)歷過本地歷史上較大泡沫的海外房地產(chǎn)市場嗎？我的答案是非常有可能，而且這一次有可能會更猛。
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2海外房地產(chǎn)的歷史和變化
首先我們來看一下海外房地產(chǎn)的歷史和近期經(jīng)歷的變化。
（1）認知和觀念的變化
本地人由于消費習慣和傳統(tǒng)投資理念的原因，房地產(chǎn)歷來或者至少從來都不是他們最主要的投資產(chǎn)品，絕大多數(shù)民眾對房地產(chǎn)的理解還處在房地產(chǎn)的居住屬性上面，這個可以從在中國人大規(guī)模投資海外房地產(chǎn)之前，本地人擁有投資房的比例中看出來。
最近幾年，中國人出于分散風險，特別是憂慮人民幣貶值，帶著“房地產(chǎn)永遠漲”的觀念開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)寰球各國。特別在一些熱門城市，進行海外資產(chǎn)配置。一夜之間，本地人突然發(fā)現(xiàn)中國人帶著大把的銀子站在他們門口，瘋狂地向他們收購土地和房產(chǎn)。
面對著突如其來的“門口的人“，他們一開始還懵懵懂懂，甚至還很開心地把房子以他們認為的”高價“賣給海外投資者，但是隨著房地產(chǎn)價格的持續(xù)飆升以及房產(chǎn)，特別是優(yōu)質(zhì)地段的房產(chǎn)開始集中到海外投資者手里之后，他們開始領(lǐng)悟，甚至產(chǎn)生恐慌，一部分人也紛紛加入到炒房大軍之中。在”房產(chǎn)興邦“的巨大財富示范效應下，房地產(chǎn)開始逐漸成為本地人占比較大的投資品。
在鯰魚效應（指透過引入強者，激發(fā)弱者變強的一種效應。）和規(guī)模經(jīng)濟（擴大生產(chǎn)規(guī)模引起經(jīng)濟效益增加的現(xiàn)象。）的戴維斯雙擊下，在中國房地產(chǎn)之后，海外房地產(chǎn)開啟了一波波瀾壯闊的時代。
本地人也很快被分化成了兩撥，一部分思維開放，行動敏捷的加入了炒房大軍，短時間內(nèi)迅速實現(xiàn)了財富升級；而另一部分思想保守，固執(zhí)的則慢慢地跌出了中產(chǎn)階級。
盡管這種現(xiàn)象在某種程度上造成了一些民生問題，一些本地人在房地產(chǎn)上被中國人打的滿地找牙，但與此同時，客觀上造成的現(xiàn)實意義是，中國人先進的房地產(chǎn)投資理念教育了他們，房地產(chǎn)投資致富的觀念開始深入人心，本地人對于房地產(chǎn)的傳統(tǒng)觀念開始改變，炒房在海外具備了一定的群眾基礎(chǔ)。
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（2）熱錢規(guī)模
同時本地人不知道的一點是，盡管海外房地產(chǎn)經(jīng)歷了一波大漲，但是和國內(nèi)房地產(chǎn)的巨額漲幅相比，他們所見到的這點漲幅還只是小巫見大巫。中國資本和熱錢的主力其實還是更愿意待在利潤率更高的中國房地產(chǎn)廝殺，出海投資的只不過是出于資產(chǎn)配置考慮下的一小部分零散業(yè)余部隊。
今年年初國家開始嚴格控制資本外流，一定程度上人民幣投資出海比之前少了很多，這也部分解釋了為什么海外房地產(chǎn)目前開始呈現(xiàn)盤整，甚至疲軟的頹勢。但是如果就此認為海外房地產(chǎn)牛市終結(jié)可能又太過于幼稚了。
人的行為模式具有很大的慣性，如果一種行為能給人帶來很大的收益，那么一般情況下，人就不會費神去另辟蹊徑，而更可能是采取同一種行為，反復做，所謂“一招鮮，吃遍天”。另外，從人性的角度出發(fā)，賺快錢永遠都比賺慢錢更刺激和更有吸引力。
所以有一種可能性是，當這些中國熱錢涌出中國房地產(chǎn)之后，可能會迅速涌進之前已經(jīng)通過實踐檢驗過也會大漲的海外房地產(chǎn)市場繼續(xù)中國房地產(chǎn)的神話故事，而人民幣的可自由兌換又將為這些熱錢大開方便之門。另一個會令本地人心驚膽寒的事實是這一次來的將是主力部隊，而不是之前的散兵游勇。
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（3）中國政府 vs 海外政府
從中國政府的角度出發(fā)，這一招是很高明的。一方面穩(wěn)住了本國房地產(chǎn)，避免中國房地產(chǎn)硬著陸，同時采取釜底抽薪的方式，慢慢去火，引導熱錢外流，向海外輸出泡沫，中國經(jīng)濟實現(xiàn)順利轉(zhuǎn)型。
作為泡沫輸入方，面對著可能到來的來勢洶洶的中國熱錢，海外各國僅靠市場調(diào)節(jié)明顯是無能為力的，那么海外政府是否能夠憑借著政府之手將其擋住呢？筆者的答案是最終可能可以，但是海外政府不大可能能夠迅速做到這一點，這是由于中國政府和海外政府的不同政體以及它們在制度設(shè)計方面的不同理念所導致的。
由于這個話題過于復雜，筆者盡量往簡單了說。打個比方，海外政府的制度設(shè)計理念有點像古羅馬的步兵兵團，在采取行動之前，決策層要經(jīng)過長期繁瑣的反復論證，面面俱到地權(quán)衡各種方案的利弊，預測未來可能會出現(xiàn)的各種狀況以及想好在各種狀況出現(xiàn)的情況下的解決方案。簡言之“想好了再做”，所以表現(xiàn)出來的特征就是像古羅馬步兵兵團的緩慢而穩(wěn)定。
而中國政府的制度設(shè)計理念就有點像蒙古騎兵，只要想清楚了主要問題和要達成的主要目標，不會考慮太多枝枝節(jié)節(jié)的問題，馬上就可以采取行動，然后在執(zhí)行過程中處理和解決隨時冒出來的問題。簡言之“做了再說”，在做的過程中不斷解決新問題，所以表現(xiàn)出來的特征就是像蒙古騎兵般的快速和高效。
這兩種政體各有利弊，不能簡單的說孰好孰壞，但是筆者認為沒有任何東西是永遠有效永遠都好的，它必須要緊跟時代特征。
在社會發(fā)展平穩(wěn)期，由于各方面情況變化不大，深思熟慮，想好了再干，追求穩(wěn)可能更有優(yōu)勢；而相反在一個快速變化的時代，新事物，新情況不斷出現(xiàn)，如果采取“想好了再干”，那么很可能還沒等干，黃花菜都涼了，而且在想的時候，你也不可能預見到未來不斷涌現(xiàn)出來的所有新問題，造成的結(jié)果就是決策老是滯后于現(xiàn)實，被現(xiàn)實牽著鼻子跑。
由此推斷，社會平穩(wěn)發(fā)展期可能更適合古羅馬步兵兵團制，而社會大變革時代可能更適合蒙古騎兵制。
所以我們看到盡管某些海外政府和海外人士還抱著冷戰(zhàn)思維對中國政府指指點點，但是最近幾十年的實踐表明，中國政府在寰球各國政府中表現(xiàn)最突出，同時它也是最有效率的政府，特別是在經(jīng)濟治理上。
我們不否認我們過去可能走過一些彎路，岔路，但是精英治國，政策連貫性以及極富效率的民主集中制，使得中國政府在面對各種情況，特別是突發(fā)危機情況下的應變能力和行動能力在寰球各國中鶴立雞群。
筆者覺得中國政體開始顯現(xiàn)優(yōu)勢的根本原因在于時代變了。
回到海外政府應付熱錢的問題上來，由于它們的政府普遍還采取著傳統(tǒng)的古羅馬步兵兵團制，決策力求面面俱到，結(jié)果是政府常常會陷入不同利益集團所代表的不同黨派之間互相扯皮的泥潭。一點小事都要討論很久，有些明明很好的政策往往會懸而不決，即使收關(guān)各黨派迫于強大的民意最終勉強達成一致，但是政策往往會落后于現(xiàn)實很多，而在這之前民眾早就已經(jīng)受到了巨大的傷害。
最明顯的一個例子就是加拿大BC省政府在熱錢肆虐溫哥華房市很久之后，才最終出臺了加稅的政策。而在這個政策以后，一些有識之士馬上意識到熱錢的下一個目標一定是多倫多，所以建議安省政府馬上出臺類似政策抵御熱錢，結(jié)果安省政府果不其然地又扯皮了很久，直到熱錢肆虐多倫多樓市良久之后，才被迫出臺類似政策，而在這之間民眾已經(jīng)飽受熱錢之苦。這樣的故事在西方國家比比皆是。
不過反過來，對熱錢來說，這倒是一個好消息。由于海外政府的這個政體限制，政府反應速度的極大滯后性，在收關(guān)政府采取措施控制住熱錢之前，一般都會存在一個不短的投機窗口。由此推測，海外房地產(chǎn)，特別是熱門區(qū)域的房地產(chǎn)，將有可能再來一波大牛市。
