美國(guó)人估計(jì)是地球上最喜歡投票的了。
他們雙手投票選出自己的總統(tǒng)和執(zhí)政黨，還不忘用腳投票選出美國(guó)的希望之城。
過(guò)去五年，美國(guó)增加了1146萬(wàn)人。他們?nèi)チ四膬海看鸢甘俏鞑亢湍喜康难睾３鞘校热缂又荨⒌轮荨⒎鹆_里達(dá)州。而那些人口持續(xù)大量增長(zhǎng)的城市，最近兩年的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了全美平均水平。
人與錢(qián)，永遠(yuǎn)都是最重要的資源。人到哪里，就為哪里帶來(lái)活力和需求。
搞清楚這一千多萬(wàn)人，投入了哪些城市的懷抱，便能發(fā)現(xiàn)未來(lái)美國(guó)的機(jī)遇之城。
1美國(guó)也有“下海”潮
從2011-2016年，整個(gè)美國(guó)88%的新增人口，收關(guān)都扎根在了西部和南部沿海地區(qū)。
在美國(guó)，有這樣一群人，他們?cè)敢怆x開(kāi)中西部，離開(kāi)東北部，穿越大半個(gè)美國(guó)，不顧一切地奔向美國(guó)版圖南端的德克薩斯州、佛羅里達(dá)州，和西部黃金海岸加利福尼亞。
德州、佛州和加州也因此成為全美人口增長(zhǎng)最多的地方，人口凈增量已經(jīng)占到了全美新增人口的一大半。
對(duì)于美國(guó)這樣一個(gè)三面環(huán)海的國(guó)家，海濱城市具有天然的地理優(yōu)勢(shì)，聚集大量資源，也吸引了美國(guó)各個(gè)角落的人，共同上演一場(chǎng)橫跨半個(gè)美國(guó)的全民大遷徙。
（點(diǎn)擊圖片，加入移民交流群）
這些州都在哪兒？看一眼下面這幅圖中紅色圈圈所在的州，便略知一二了。下圖中，紅色圈圈是人口增長(zhǎng)排名前十的州，綠色則為人口負(fù)增長(zhǎng)的四個(gè)州。
（點(diǎn)擊圖片，加入移民交流群）
這十個(gè)紅色圈圈，恰好鋪滿(mǎn)了美國(guó)版圖三面環(huán)海的大部分區(qū)域，完美地畫(huà)出了一個(gè)U型曲線(xiàn)。
2016年美國(guó)人口增長(zhǎng)率爆冷門(mén)，創(chuàng)下20世紀(jì)30年代以來(lái)較低，紐約州人口甚至出現(xiàn)十年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。然而在最近五年里，仍然有三個(gè)州的人口增長(zhǎng)步入百萬(wàn)陣營(yíng)：
德克薩斯州221.6萬(wàn)
加利福利亞州157.3萬(wàn)
佛羅里達(dá)州151.5萬(wàn)
人口規(guī)模與紐約州相差無(wú)幾的佛羅里達(dá)州，在過(guò)去五年增加的人口是紐約州人口增量的7倍。加州、德州和佛州歷來(lái)是移民和投資熱門(mén)城市，人和錢(qián)都大把涌入。
不過(guò)還有一個(gè)州，在這場(chǎng)舉國(guó)南遷和西遷的浪潮中，成為了最積極的參與者。
伊利諾伊州，2016年全美人口數(shù)第五，但過(guò)去三年人口一直在下滑，到2016年總?cè)丝趦H剩1280萬(wàn)，讓這座千萬(wàn)人口大州，成為了全美人口增長(zhǎng)倒數(shù)首要。其中以芝加哥的人口減少最為嚴(yán)重。
芝加哥這座人口規(guī)模僅次于紐約和洛杉磯的城市，已經(jīng)連續(xù)四年人口流失。
2這些城市成了“吸金大戶(hù)”
美國(guó)大都市依然是人口“磁鐵”，但二線(xiàn)城市正在趕上。
一個(gè)城市的靈魂，便是人和錢(qián)。而只有源源不斷流入的人口，才能盤(pán)活這個(gè)城市集聚的資金，這是資本逐利的規(guī)律導(dǎo)向。有人口紅利的地方，資本才有升值的空間。
過(guò)去五年時(shí)間里，人口凈增超過(guò)10萬(wàn)人的，在美國(guó)就屬人口大城了。美國(guó)生育率低已是事實(shí)，因此城市人口增長(zhǎng)更多源于人口流動(dòng)，也就是大家用腳投票后的結(jié)果。
（點(diǎn)擊圖片，加入移民交流群）
（美國(guó)人口凈增超過(guò)5萬(wàn)的城市）
在全美“下海潮”中，美國(guó)人口從非沿海區(qū)域流向沿海區(qū)域，又在沿海區(qū)域中選擇了核心城市。
比如紐約國(guó)際大都市的地位，吸納了大量周邊和美國(guó)其他區(qū)域的人口，過(guò)去五年人口凈增25.3萬(wàn)，排名首要。
休斯頓作為德州首要大城市，過(guò)去五年人口增長(zhǎng)了17.1萬(wàn)，僅次于紐約市。而華人首要大聚集地洛杉磯，從2011年到2016年人口凈增15萬(wàn)，目前人口為230.3萬(wàn)。
再看看這些年人口增長(zhǎng)超過(guò)5萬(wàn)的城市有17座，其中不乏某些美國(guó)二線(xiàn)城市的身影。比如奧斯汀、達(dá)拉斯、沃斯堡、西雅圖、丹佛、圣地亞哥、等等。
3數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)話(huà)，但趨勢(shì)說(shuō)明一切
人口即需求，在房地產(chǎn)界流傳的一則金句：短期看政策，中期看供需，長(zhǎng)期看人口。與中國(guó)不同，美國(guó)的房產(chǎn)調(diào)控更多由市場(chǎng)決定，對(duì)有中長(zhǎng)期投資需求的人而言，人口是不容忽視的問(wèn)題。
（1）人口持續(xù)流出的區(qū)域，可能出現(xiàn)無(wú)人接盤(pán)的情況
美國(guó)中西部地區(qū)和東北部地區(qū)缺乏人口流入，警惕“空城”的危險(xiǎn)。
（點(diǎn)擊圖片，加入移民交流群）
人口持續(xù)減少的區(qū)域，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展往往缺乏動(dòng)力。比如過(guò)去五年里，人口一直負(fù)增長(zhǎng)的四個(gè)州：伊利諾伊州、西弗吉尼亞州、康涅狄格州、佛蒙特州，地處美國(guó)東北部?jī)?nèi)陸區(qū)域，這些年人口一直不斷流出。
還有部分城市雖然所在的州人口仍在增長(zhǎng)，但有城市已經(jīng)逐漸被拋棄。
美國(guó)首先破產(chǎn)城市底特律，就位于密歇根州。過(guò)去五年里，僅底特律一個(gè)城市的人口就減少了3萬(wàn)多人，也成為全美人口流出最為嚴(yán)重的城市。
而伊利諾伊州盡管擁有全美第五大人口群體，這些年卻成為美國(guó)人口減少最多的州。
這些區(qū)域，如果自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展得不到提升，很有可能再現(xiàn)美國(guó)版的“鄂爾多斯”。
（2）人口持續(xù)增長(zhǎng)的區(qū)域，是大家用腳選出來(lái)的城市
從人口流入大的區(qū)域挑城市。
比如三大熱門(mén)移民區(qū)域德州、加州、佛羅里達(dá)州，以及南部沿海佐治亞州、南卡羅來(lái)納州。
這些區(qū)域吸引了不斷吸納周邊區(qū)域以及東北部欠發(fā)達(dá)地區(qū)的人口，儲(chǔ)蓄大量勞動(dòng)力和消費(fèi)群體。
而在這些區(qū)域中，最近五年來(lái)人口迅速增長(zhǎng)的城市，比如紐約、休斯頓、洛杉磯、菲尼克斯、圣安東尼奧、奧斯汀，人口增長(zhǎng)超過(guò)10萬(wàn)，相對(duì)于美國(guó)其他城市1-5萬(wàn)的人口增長(zhǎng)而言，這些城市涌入的人口為當(dāng)?shù)貛?lái)了大量住房需求，需要一定時(shí)間的消化。
此外，西雅圖、丹佛、華盛頓這三座城市，人口基數(shù)與部分百萬(wàn)規(guī)模的城市差了三十萬(wàn)，但過(guò)去五年的人口凈增卻已經(jīng)逼近甚至超過(guò)圣荷西和圣地亞哥這兩個(gè)百萬(wàn)人口大城。
（3）房?jī)r(jià)離不開(kāi)人口的支撐
人口大量流入的城市，勢(shì)必會(huì)為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)大量需求。而事實(shí)數(shù)據(jù)已經(jīng)告訴我們，那些人口凈增長(zhǎng)超過(guò)5萬(wàn)的城市，在過(guò)去兩年大部分房?jī)r(jià)漲幅都超過(guò)了全美平均漲幅。洛杉磯、達(dá)拉斯、圣地亞哥、華盛頓、舊金山這些城市在過(guò)去兩年的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)超過(guò)了20%，而美國(guó)平均房?jī)r(jià)僅增長(zhǎng)了13.8%。
（點(diǎn)擊圖片，加入移民交流群）
（人口凈增超過(guò)5萬(wàn)的城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：Zillow）
這些城市高企的房?jī)r(jià)和超越全美的漲幅，離不開(kāi)背后大量人口流入的支撐。
在這之中，那些目前人口大量流入，但房?jī)r(jià)尚且與人口背離的城市，則是我們未來(lái)需要密切關(guān)注的區(qū)域，比如休斯頓、菲尼克斯、圣安東尼奧、奧斯汀、丹佛。
4歷史總是相似的
無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家，人口遷移規(guī)律大體相似。如果我們把美國(guó)地圖逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)90度，無(wú)論是人口聚集還是地理位置，都能找到與中國(guó)版圖大體相似的地方。
逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)后的美國(guó)地圖，東部佛羅里達(dá)州、德克薩斯州、南部加利福尼亞州、亞利桑那州，恰恰是沿海城市和人口大量流入的城市。如同中國(guó)的東部長(zhǎng)三角城市群、南部珠三角城市群這些年的發(fā)展規(guī)律。
（點(diǎn)擊圖片，加入移民交流群）
讓國(guó)人愿意跨越半個(gè)國(guó)家，去尋找機(jī)會(huì)的城市，一定有它獨(dú)特的發(fā)展機(jī)遇。人口數(shù)據(jù)，就是大家用腳投票后幫你選出的城市。
注：本文人口數(shù)據(jù)來(lái)自美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)自Zillow房?jī)r(jià)平臺(tái)。
