干貨！在新西蘭買投資房，你必須知道的8件事！

隨著奧克蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸放緩，許多華人朋友們正在積極的尋找下一個(gè)“合適”的投資房。

現(xiàn)在是一個(gè)很好的買入時(shí)機(jī)，但是基于過去10年來為數(shù)百位房東們管理大量投資房的經(jīng)驗(yàn)，我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)一些房東買了對(duì)自己來說不太合適的房產(chǎn)，或者買下的房產(chǎn)有各種各樣需要花錢去解決的問題，其實(shí)很多時(shí)候，這些問題都是可以避免的。

買下一個(gè)投資房之前，這8件事您做到了嗎？

看房時(shí)盡量多問關(guān)于房子的問題。可以問房產(chǎn)中介、賣方（如果私賣）甚至鄰居，是否有什么買家應(yīng)該知道的東西。特別是在關(guān)于以前住的什么人，有沒有加建改建，有沒有漏過水，就他們所知有沒有非法建筑等等。寫下你被告知的事情。通過簡(jiǎn)單詢問你會(huì)經(jīng)常發(fā)現(xiàn)一些影響購買決定的信息。

我們建議雇用合格的Building Inspector徹底的詳細(xì)的檢查一下房子。在Open Home 時(shí)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的看10分鐘經(jīng)常是不夠的，好的Building Inspector同時(shí)會(huì)告訴你買了這個(gè)房子以后要注意什么，如何保養(yǎng)等等。需要檢查的地方其實(shí)很多，例如：屋頂、水管（包括水壓）、電線路、樁、保溫棉、柵欄、鋪路和車道、有沒有潛在的漏水跡象、高層沒有良好排水的陽臺(tái)、外墻等等。一般房屋檢查需要至少45分鐘左右。對(duì)一個(gè)將要長線投資的房產(chǎn)，做這樣的一個(gè)報(bào)告是很有必要的。

很多房東都已經(jīng)意識(shí)到冰毒是現(xiàn)今一個(gè)嚴(yán)重的問題，在您購買投資房之前，我們建議務(wù)必做房屋冰毒檢查，而且更重要的是，請(qǐng)確保您有書面測(cè)試結(jié)果報(bào)告，以后可以作為租賃前的無病毒污染證據(jù)。有了書面的房屋無毒報(bào)告，您可以向租客和保險(xiǎn)公司證明，在購買時(shí)和出租前，房子是沒有這方面問題的。如果測(cè)試結(jié)果是陽性或更糟，您可以有機(jī)會(huì)談更低的價(jià)錢或者決定不買。在買房前測(cè)毒是有對(duì)房東很好的保護(hù)。如果買了之后再查，查出來是陽性的話，就會(huì)很麻煩。

自2019年7月1日起，所有出租房都將必須安裝符合標(biāo)準(zhǔn)的保溫棉，在有可能的情況下必須在天花板和地板下安裝保溫棉。必須符合規(guī)定并安全地安裝。對(duì)于目前不符合保溫標(biāo)準(zhǔn)的出租房，房東必須在租約上寫保溫聲明，詳細(xì)說明房產(chǎn)保溫狀況尤其是保溫棉厚度，否則將被處以罰款。買房前對(duì)這個(gè)房子的保溫棉狀況有所了解，很有可能會(huì)為自己節(jié)省兩千紐幣。

我真的可以長期負(fù)擔(dān)這個(gè)房子嗎？如果是在沒有計(jì)劃也沒有準(zhǔn)備的情況下，購買投資房產(chǎn)后每個(gè)月都要為付房貸發(fā)愁就糟糕了。

以下是一個(gè)簡(jiǎn)單的公式，可幫助您在購買房產(chǎn)后計(jì)算現(xiàn)金流量狀況：

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您大約的凈現(xiàn)金流量將為A-B，根據(jù)這個(gè)數(shù)字是正還是負(fù)，您需要做相應(yīng)的準(zhǔn)備。

房子買到前還是要考慮自己有沒有時(shí)間和經(jīng)濟(jì)上的預(yù)算給房子“改進(jìn)”一下，讓房子更好租，租金回報(bào)更高。

這里有兩個(gè)方面值得考慮：

1）如果您的預(yù)算有限，那么至少該出租房必須達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)才可以出租。例如。房子里有的東西必須在工作狀態(tài)，特別是家用電器、報(bào)警系統(tǒng)、溫泉、空調(diào)等；屋里屋外都必須干凈整潔。

2）如果您正在考慮進(jìn)行小規(guī)模翻新以增加租金回報(bào)，這是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。有一些東西可以立即增加您的租金：

• 添加浴室風(fēng)扇或加熱燈，如有必要，使用防霉涂料重新油漆

• 如果是3房1衛(wèi)浴，想辦法加一套衛(wèi)浴

• 更換或清潔百葉窗和窗簾

• 添加一臺(tái)洗碗機(jī)

• 添加車庫，停車位或遮陽篷區(qū)域

• 新的前門——可以創(chuàng)造良好首要印象的較便宜方式

• 提供一個(gè)曬衣繩

• 添加儲(chǔ)物空間

• 允許養(yǎng)寵物

• 容易打理的花園和后院

• 新的信箱

• 確保花園的維護(hù)盡可能少等等

通常賣房中介會(huì)為您提供幾個(gè)月前的租金評(píng)估。奧克蘭的租賃市場(chǎng)變化很快且季節(jié)性很強(qiáng)，想要知道在目前市場(chǎng)到底能租多少錢，還是需要通過您信任的物業(yè)管理經(jīng)理做一個(gè)更新的租金評(píng)估。

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貸款經(jīng)理，律師，會(huì)計(jì)師，物業(yè)經(jīng)理……我們知道使用專業(yè)人士是很昂貴的，但往往沒有得到適當(dāng)?shù)慕ㄗh會(huì)付出更大的代價(jià)。從稅務(wù)和資產(chǎn)保護(hù)角度考慮房子買在哪個(gè)個(gè)體或公司名下；貸款結(jié)構(gòu)；LIM 和Council Property File 里面可能出現(xiàn)的任何問題；與物業(yè)經(jīng)理談?wù)撜鎸?shí)的租金水平和空缺率等等。所有這些都可能為您節(jié)省下好多錢和麻煩哦。

這8件事是我們總結(jié)下來買下一個(gè)投資房要注意的事情。祝你成功買到心儀的投資物業(yè)。記住，要跟一個(gè)值得信賴的物業(yè)經(jīng)理及時(shí)溝通哦！