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不是什么房子都能買。
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過(guò)去20多年的房?jī)r(jià)上漲史，讓許多人產(chǎn)生一種似是而非的認(rèn)知：以為只要是房子，無(wú)論是商品住宅還是公寓，無(wú)論辦公樓還是商鋪，乃至小產(chǎn)權(quán)房甚至民居，不僅能閉著眼買，而且買了都能升值。
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然而，現(xiàn)實(shí)卻一再打臉。
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最嚴(yán)公寓禁令來(lái)了。
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近日，廣東佛山發(fā)布新規(guī)：
除服務(wù)型公寓外，禁止商業(yè)、辦公用房以公寓進(jìn)行銷售。房屋規(guī)劃用途應(yīng)統(tǒng)一登記為“辦公用房”，不能以“公寓式辦公、單元式辦公、單間式辦公等”用途進(jìn)行登記。非住宅項(xiàng)目的用水、用電，應(yīng)按商業(yè)辦公標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)和管理，不配置管道燃?xì)庠O(shè)施、教育學(xué)位等。
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更具殺手锏的是，佛山規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂合同之前，必須在展板前拍照存檔，照片要能清晰顯示購(gòu)房人、銷售人員的正面樣貌、身份證信息和展板信息。
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這意味著，在佛山，除了屈指可數(shù)用于商業(yè)類旅館式公寓之外，所有商業(yè)辦公項(xiàng)目都不得改為公寓。沒(méi)有學(xué)位，沒(méi)有燃?xì)猓荒艿怯洖轭愖≌再|(zhì)的“公寓式辦公”，而開(kāi)發(fā)商或中介再試圖以“公寓”進(jìn)行違規(guī)宣傳，則要面臨一系列懲罰。
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為何突然出臺(tái)如此之嚴(yán)的公寓禁令？
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這要從4個(gè)月前說(shuō)起。今年8月，央視報(bào)道萬(wàn)科在佛山銷售的金域中央樓盤涉嫌“虛假宣傳違規(guī)銷售”：將辦公用房包裝成公寓樓盤，出售給購(gòu)房者，涉及約5800多名業(yè)主。
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對(duì)此，央視直言不諱：掛羊頭賣狗肉的事，早晚都要穿幫，在國(guó)家的法律法規(guī)面前，再大的店，也不能欺客！
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正是在這種背景下，佛山公寓遭到政策的強(qiáng)力狙擊。這意味著，以往打擦邊球的玩法，徹底行不通了，公寓面臨著越來(lái)越不確定的基本面。
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02
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不只是佛山，國(guó)內(nèi)已有多個(gè)城市祭出了公寓禁令。
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今年8月，廈門出臺(tái)公寓禁令，嚴(yán)禁商辦項(xiàng)目改造成為公寓類住宅，所有商業(yè)用途的項(xiàng)目，單套最小面積不得低于300平方米，且不得預(yù)留住宅功能的排水、排污、排煙和燃?xì)夤艿馈?/span>
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這相當(dāng)于徹底堵死了辦公式公寓、酒店式公寓的漏洞。
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在佛山廈門之前，從一線的北京上海，到二線的杭州南京，均已將公寓作為重點(diǎn)管控對(duì)象。
這些政策的核心就是兩條：一是商業(yè)辦公用地不得擅自變更為居住用途，二是商業(yè)辦公單套最小面積不得低于300（或200）平方，這就將小戶型的公寓排除在外。
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廣州也曾出臺(tái)規(guī)定，新建商業(yè)公寓只能出售給企業(yè)，不得出讓給個(gè)人，后來(lái)雖有所放松，但這一政策帶來(lái)的影響不容小覷。
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03
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這一些政策再次說(shuō)明，公寓面臨著越來(lái)越不確定的政策基本面。
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要知道，公寓，本來(lái)就只是一個(gè)約定俗成的說(shuō)法。在我國(guó)的建設(shè)用地中，根本就不存在“公寓用地”一說(shuō)，要么是居住用地，要么是商業(yè)用地，要么是工業(yè)用地，要么是公共服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等用地。
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在許多人看來(lái)，公寓與住宅，只是有產(chǎn)權(quán)年限之分，住宅70年，公寓40年。其實(shí)不然，比產(chǎn)權(quán)更關(guān)鍵的是，公寓一開(kāi)始就跟商業(yè)辦公纏繞在一起，每一次政策調(diào)整，都會(huì)成為樓市嚴(yán)控的犧牲品。
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簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，商品住宅一般等級(jí)為“居住用地”，這是根正苗紅的商品房。而辦公樓、商鋪和公寓，則均從屬于“商業(yè)性質(zhì)”，均建設(shè)在商業(yè)辦公用地之上，從不動(dòng)產(chǎn)證上只能登記為“辦公用房”、“商鋪”、“商務(wù)金融用途”等。
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換言之，公寓雖然打著住房的名號(hào)，但實(shí)質(zhì)上仍舊是商業(yè)式的辦公用房。
過(guò)去各地為了市容市貌和城市發(fā)展的考慮，出讓了大量的商業(yè)用地，或強(qiáng)制要求住宅用地配備商業(yè)用地，這就造成大量的商業(yè)庫(kù)存擠壓，公寓就是這種背景下應(yīng)運(yùn)而生的。
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在樓市上行期或者政策處于寬松時(shí)期時(shí)，公寓就是合法項(xiàng)目，在登記時(shí)可使用“公寓式辦公”、“酒店式公寓”等名號(hào)，而辦公樓使用的則是“辦公用房”。
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然而，一旦樓市進(jìn)入下行期或調(diào)控收緊時(shí)，公寓就會(huì)成為首當(dāng)其沖的犧牲品。這時(shí)候，公寓式辦公，就是名副其實(shí)的“辦公用房”，不能落戶，不能入學(xué)，不能通水電煤氣，一句話，不能用于居住。
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這就是所有問(wèn)題的來(lái)源。
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04
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事實(shí)上，公寓面臨的問(wèn)題不止于此。
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即便是合法合規(guī)的公寓，在投資上同樣面臨著諸多陷阱。
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其一，公寓一般屬于商業(yè)地塊，土地使用權(quán)只有40年，而住宅的土地使用權(quán)有70年之久。
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比產(chǎn)權(quán)問(wèn)題更重要的是產(chǎn)權(quán)到期之后的續(xù)期問(wèn)題。這方面，住宅已經(jīng)明確到期可自動(dòng)續(xù)期，大概率是免費(fèi)續(xù)期，而公寓卻不會(huì)有這樣的待遇。
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其二，公寓的流動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如住宅，原因是變現(xiàn)成本過(guò)高。住宅可享受增值稅、契稅和個(gè)稅等方面的優(yōu)惠，而公寓則要承擔(dān)全部稅費(fèi)，整體稅費(fèi)成本高達(dá)10%-15%左右，而住宅的稅費(fèi)成本只有2-5%。
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值得一提的是，土地增值稅正在進(jìn)行立法。這里的土地增值稅，個(gè)人住宅具有豁免之權(quán)，但公寓則要如數(shù)征收。換言之，公寓不僅要繳納增值稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅等，還要繳納土地增值稅。
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其三，公寓居住價(jià)值大打折扣。不說(shuō)公攤面積公寓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)住宅，對(duì)于住宅，兩梯六戶、三梯九戶已經(jīng)是上限，而公寓分割面積更小，兩梯十幾戶、三梯幾十戶可謂司空見(jiàn)慣。
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其四，公寓更便宜只是一種誤區(qū)。公寓價(jià)格之所以低于住宅，是因?yàn)橥恋爻杀鞠鄬?duì)較低，土地使用年限相對(duì)較短，且沒(méi)有學(xué)位配套，水電費(fèi)用按照更高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)處理，且貸款年限遠(yuǎn)低于住宅，實(shí)際成本一點(diǎn)都不低。
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許多人投資公寓的理由，是公寓的租金回報(bào)率相對(duì)較高。的確如此，一線城市住宅的租金回報(bào)率不足2%，而公寓卻可以達(dá)到5%以上，接近國(guó)際平均水平。
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但問(wèn)題在于，5%的年化回報(bào)并不高，貨幣基金的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率也有3%左右。更關(guān)鍵的是，買房要的是房?jī)r(jià)上漲的收益，而不是漫長(zhǎng)的租金回報(bào)，手里拿著一堆變現(xiàn)能力差、回報(bào)周期長(zhǎng)的資產(chǎn)，不是什么好事。
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越來(lái)越多的城市，開(kāi)始嚴(yán)控商住公寓。
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對(duì)于已經(jīng)出臺(tái)明確禁令的城市來(lái)說(shuō)，公寓項(xiàng)目盡量不要碰。即使政策松松緊緊，今天嚴(yán)控，明天可能又會(huì)放開(kāi)，但這也說(shuō)明公寓面臨極不穩(wěn)定的政策環(huán)境，在政策面前，你根本沒(méi)有豪賭的資本。
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即便從投資上來(lái)說(shuō)，商品住宅歷來(lái)回報(bào)率都是較高的，也是安全邊際較高的。就在今年，全國(guó)商品房銷售面積幾乎零增長(zhǎng)，只有住宅還在增長(zhǎng)，辦公樓和商鋪全部出現(xiàn)兩位數(shù)的大跌。
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對(duì)于尚未出臺(tái)明確禁令的城市來(lái)說(shuō)，公寓能否投資，要看這些公寓是否合規(guī)，政策是否清晰：是否可登記為“公寓式辦公”這樣目前仍算合規(guī)的性質(zhì)，登記為“辦公用房”的，則基本不能用于居住，即便一開(kāi)始可以混水摸魚，也存在某一日之內(nèi)被集中整治的風(fēng)險(xiǎn)。
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總之一句話，蒙眼買房的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。
說(shuō)到公寓，每個(gè)國(guó)家國(guó)情都不一樣，日本的公寓是永久產(chǎn)權(quán)，而且很好租出去。現(xiàn)在在國(guó)際大都市東京就有一個(gè)及其優(yōu)雅的新項(xiàng)目：淺草公館。
淺草公館位于日本首要大城市東京繁華地帶-臺(tái)東區(qū)，日本地標(biāo)級(jí)旅游打卡勝地之一，眾多名勝古跡、網(wǎng)紅景點(diǎn)聚集于此，客流量巨大，酒店供不應(yīng)求。
淺草公館周邊環(huán)境秀美，交通極其便利，擁有著成熟完善的生活配套，其憑借著漲幅不斷的房?jī)r(jià)、穩(wěn)定的收益、較高的性價(jià)比、多功能低風(fēng)險(xiǎn)投資等眾多優(yōu)勢(shì)，成為了目前東京最為看好的產(chǎn)品。
（點(diǎn)擊圖片進(jìn)入日本購(gòu)房交流群）
現(xiàn)在加莊主微信回復(fù)“日本”還能獲得日本新近房產(chǎn)投資報(bào)告。
