悉尼這火爆地區(qū)房市突然出現(xiàn)拐點(diǎn)！房?jī)r(jià)增長(zhǎng)在4月出現(xiàn)放緩；未來(lái)4年，悉尼各地將建造逾15萬(wàn)套住宅

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Arcadis 2021年國(guó)際建筑成本報(bào)告基于對(duì)成本和市場(chǎng)狀況的調(diào)查，對(duì)全球100個(gè)城市進(jìn)行了排名。悉尼在寰球排名第29位，高于墨爾本(41)、布里斯班(42)、珀斯(45)和阿德萊德(55)。

新西蘭的建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于澳大利亞的任何城市，奧克蘭和克賴斯特徹奇位列前20名。日內(nèi)瓦位居榜首，緊隨其后的是倫敦、哥本哈根、奧斯陸、蘇黎世、紐約市、舊金山、香港、都柏林和澳門(mén)。

Arcadis全國(guó)成本和商業(yè)總監(jiān)馬修·麥基(Matthew Mackey)表示，面對(duì)疫情，全球建筑業(yè)一直具有彈性，過(guò)去12個(gè)月價(jià)格保持穩(wěn)定。

他說(shuō)：“我們避免了許多人擔(dān)心的建筑業(yè)的急劇衰退，現(xiàn)在隨著各國(guó)政府尋求重振經(jīng)濟(jì)，建筑業(yè)將受益。”

“在澳大利亞，隨著我們走出”新冠肺炎陰影“，建筑需求正由公共部門(mén)引領(lǐng)，我們看到今年上半年的工程競(jìng)爭(zhēng)給投標(biāo)成本帶來(lái)了下行壓力。”

“我們預(yù)計(jì)，隨著市場(chǎng)趨緊、材料短缺和勞動(dòng)力成本開(kāi)始產(chǎn)生影響，通脹壓力將在今年晚些時(shí)候出現(xiàn)。”

“中期及以后，成本將穩(wěn)步上升，受邊境關(guān)閉造成的勞動(dòng)力短缺、社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施投資擴(kuò)大、材料成本增加以及民間部門(mén)建筑需求增強(qiáng)的推動(dòng).”

Arcadis預(yù)測(cè)，競(jìng)爭(zhēng)條件將導(dǎo)致建筑成本在今年最初下降至多1%，然后隨著新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的開(kāi)工，今年年底將出現(xiàn)“強(qiáng)勁反彈”。

Arcadis在其新近季度《澳大利亞建筑市場(chǎng)觀察》(Australian Construction Market View)中預(yù)測(cè)，悉尼的建筑投標(biāo)價(jià)格將在2021年上漲0.5%，然后每年上漲2.5%，直到2025年。

墨爾本預(yù)計(jì)將出現(xiàn)2021年較高漲幅，預(yù)計(jì)到今年年底，投標(biāo)價(jià)格將上漲1.5%。

Arcadis預(yù)測(cè)，凈零碳目標(biāo)將在不久的將來(lái)成為全球建筑成本的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，這要?dú)w功于對(duì)建筑設(shè)計(jì)和規(guī)范的更嚴(yán)格要求。

國(guó)際環(huán)境規(guī)劃署 (International Environment Agency)的數(shù)據(jù)顯示，全球39%的溫室氣體排放來(lái)自新建和現(xiàn)有建筑和基礎(chǔ)設(shè)施的建造和使用。

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首要太平戴維斯投資管理公司(Savills Investment Management)與福特街房地產(chǎn)資本公司(Fort Street Real Estate Capital)達(dá)成了一項(xiàng)1.515億澳元的交易，收購(gòu)了悉尼南部Mascot大廈。首要太平戴維斯投資管理公司正在加快在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的擴(kuò)張計(jì)劃。

這是這家財(cái)力雄厚的全球投資者在過(guò)去兩周內(nèi)的第二筆重大交易，此前該公司與埃蘭諾投資者集團(tuán)(Elanor Investors Group)合作，以1.45億澳元收購(gòu)了Toowoomba Clifford Gardens購(gòu)物中心。

位于Mascot O‘Riordan街241號(hào)寫(xiě)字樓大廈的交易以6.5%的收益率達(dá)成。這筆交易還有待外國(guó)投資審查委員會(huì)(Foreign Investment Review Board)的批準(zhǔn)。

目前該物業(yè)接近完全租賃，是一座A級(jí)商業(yè)寫(xiě)字樓，位置優(yōu)越，位于悉尼機(jī)場(chǎng)和Port Botany附近的悉尼國(guó)際門(mén)戶樞紐。該建筑由10層高層辦公用房、一樓門(mén)廳、零售空間、健身房和旅行設(shè)施組成。它的NABERS能源評(píng)級(jí)為5.5星。

這筆交易正值悉尼郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)交易激增之際。上個(gè)月，AMP Capital以1.065億澳元的價(jià)格退出了位于麥格理公園(Macquarie Park)的Waterloo 68號(hào)。這座五層的寫(xiě)字樓由AMP資本多元化地產(chǎn)基金(AMP Capital Diversified Property Fund)擁有。

此次退出是AMP Capital為滿足這只未上市基金的贖回而做出的更廣泛努力的一部分，該基金的投資者隨后投票決定與德克薩斯(Dexus)運(yùn)營(yíng)的一只批發(fā)基金合并。

今年3月，AMP Capital以7100萬(wàn)澳元的價(jià)格將同樣位于Waterloo路的一塊1.5公頃的商業(yè)園用地出售給物流平臺(tái)ESR，也是基于同樣的理由。

去年，麥格理公園(Macquarie Park)達(dá)成了更多交易，當(dāng)時(shí)新加坡較大的寫(xiě)字樓和工業(yè)地產(chǎn)信托基金Ascendas REIT達(dá)成了一筆1.672億澳元的交易，收購(gòu)了Fraser Property Industrial和Winten Property Group正在開(kāi)發(fā)的一座寫(xiě)字樓。

另一家新加坡房地產(chǎn)信托基金--吉寶房地產(chǎn)信托基金(Keppel REIT)在去年9月同一周以3.06億澳元從古德曼集團(tuán)(Goodman Group)手中收購(gòu)了悉尼西北部麥格理公園(Macquarie Park)的三座寫(xiě)字樓。

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聯(lián)邦政府的“住宅建造”計(jì)劃（HomeBuilder）已于3月31日到期，但該計(jì)劃結(jié)束一個(gè)多月以來(lái)，全澳建設(shè)新住宅的興致依然不減。

為在疫情期間提振低迷的建筑業(yè)和增加該行業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)，聯(lián)邦政府于去年6月宣布了“住宅建造”計(jì)劃。年收入低于12.5萬(wàn)澳元的單身人士或年收入不到20萬(wàn)澳元的夫婦均有資格申請(qǐng)?jiān)撚?jì)劃。

按照“住房建造”計(jì)劃，符合條件者可申請(qǐng)2.5萬(wàn)澳元補(bǔ)貼，以興建新房或大幅翻新二手房。該計(jì)劃本應(yīng)于去年12月31日到期，但政府決定將其延長(zhǎng)3個(gè)月到今年3月31日，但補(bǔ)貼數(shù)額減至1.5萬(wàn)澳元。

全澳新建房、包括期房的較高限價(jià)為75萬(wàn)澳元，改建二手房的費(fèi)用在15萬(wàn)至75萬(wàn)澳元之間。

對(duì)于JWLand建筑公司項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理巴比克（Nick Babic）表示，自從“住宅建造”計(jì)劃結(jié)束以來(lái)，還沒(méi)發(fā)現(xiàn)買家出現(xiàn)明顯下降。“如果說(shuō)有什么不同的話，那就是市場(chǎng)似乎已經(jīng)穩(wěn)定下來(lái)。該計(jì)劃的終結(jié)也降低了潛在買家的緊迫感。”

“我們看到接受該計(jì)劃補(bǔ)貼的較大的群體是首次購(gòu)房者，至少有60%的咨詢來(lái)自于該群體。在此期間，我們約有70%的銷售符合條件。”

建新房的家庭可能會(huì)面臨長(zhǎng)時(shí)間的延誤，因?yàn)榻ㄖ绦枰獞?yīng)對(duì)“住宅建造”計(jì)劃帶來(lái)的需求激增、建筑供應(yīng)短缺和熟練技工短缺的問(wèn)題。

根據(jù)澳洲住房產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（HIA）今年4月發(fā)布的研究報(bào)告，建筑商在按時(shí)開(kāi)工或竣工方面遇到了困難，82%的建筑商說(shuō)工期出現(xiàn)了延誤。

此前，聯(lián)邦政府將所有申請(qǐng)的開(kāi)工時(shí)間從6個(gè)月延長(zhǎng)至18個(gè)月。

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澳洲國(guó)防部長(zhǎng)達(dá)頓（Peter Dutton）以600萬(wàn)澳元的價(jià)格售出了位于黃金海岸的海濱別墅，這一價(jià)格是他七年前買入時(shí)的兩倍多。

這棟位于棕櫚海灘（Palm Beach）杰弗遜巷（Jefferson Lane）109號(hào)的獨(dú)立屋于去年12月6日掛牌出售，但直到今年2月9日才售出。4月12日完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

高聳的天花板及落地窗提供了清晰寬闊的視野，整個(gè)棕櫚灘和地平線都一覽無(wú)余。

用中介經(jīng)紀(jì)人的話說(shuō)，該物業(yè)的新主人能夠“從正式或非正式就餐選擇的開(kāi)放區(qū)域觀賞海浪逐岸，非常適合悠閑的早午餐。”

這棟房產(chǎn)占地564平米，有4間臥室3個(gè)浴室，朝向北面。

物業(yè)記錄顯示，達(dá)頓于2014年9月以232.5萬(wàn)澳元的價(jià)格購(gòu)入這棟房產(chǎn)。

達(dá)頓在昆士蘭的投資還包括，位于湯斯維爾（Townsville）的烏古魯（Wulguru）的Edison購(gòu)物中心，位于斯普林高地（Spring Hill）的藝術(shù)系列住宅（Art Series Residences）的一套公寓以及位于代伯羅（Dayboro）的68公頃的養(yǎng)牛場(chǎng)。

棕櫚海灘海濱別墅的新所有者是與NPD物業(yè)集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、董事總經(jīng)理費(fèi)拉羅（Michael Ferraro）有聯(lián)系的公司。

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悉尼繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)正開(kāi)始降溫，4月份多個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩將給購(gòu)房者帶來(lái)新的希望。

悉尼部分地區(qū)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始降溫，房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)下降了一半，掛牌房源數(shù)量的增加幫助這個(gè)一度飆升的行業(yè)回到了正軌。

新的銷售數(shù)據(jù)顯示，4月份房?jī)r(jià)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，但增幅明顯低于3月份。3月份房?jī)r(jià)創(chuàng)下32年來(lái)的較大漲幅。

研究機(jī)構(gòu)CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，4月，悉尼北部和西南部地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅放緩幅度較大，房?jī)r(jià)漲幅放緩約40%至55%。

North Shore房?jī)r(jià)4月份平均漲幅為2.1%，低于3月份的4.7%，Ryde房?jī)r(jià)的漲幅則從5.1%放緩至2.6%。

北部海灘也出現(xiàn)了類似的變化，房?jī)r(jià)的漲幅從3月份的5.2%降至上月的3.2%。

在包括Liverpool和Fairfield在內(nèi)的西南部地區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅從2.2%降至1.1%。

東部郊區(qū)和Canterbury-Bankstown地區(qū)經(jīng)歷了相當(dāng)大的房?jī)r(jià)漲幅的下降。

CoreLogic研究主管伊莉莎?歐文（Eliza Owen）表示，由于掛牌房源數(shù)量不斷增加，大部分市場(chǎng)正從房?jī)r(jià)爆炸式增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

待售房產(chǎn)數(shù)量的增加減輕了買家抬高報(bào)價(jià)的壓力，并緩解了今年早些時(shí)候主導(dǎo)購(gòu)買決定的緊迫感。

像北岸和北部海灘這樣的地區(qū)正在迅速降溫。

從歷史上看，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)首先放緩的是悉尼的高端房地產(chǎn)市場(chǎng)。

負(fù)擔(dān)能力的限制很快成為一個(gè)問(wèn)題，會(huì)開(kāi)始把人們推向其他他們?nèi)匀回?fù)擔(dān)得起的地區(qū)。

買家尋求更實(shí)惠的地段，這在一定程度上解釋了Hills地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)強(qiáng)勁上漲的原因。上月，該地區(qū)房?jī)r(jià)仍上漲了4%，與今年早些時(shí)候的漲幅持平。

克里斯托弗·勞倫森（Christopher Lawrenson）和克里斯汀·勞倫森（Christine Lawrenson）最近賣掉了他們?cè)贓pping的房子，將于本周末進(jìn)行拍賣。他們注意到市場(chǎng)正在失去上漲動(dòng)力。

他們說(shuō)：“幾周前，這里還很難找到出售的房子，現(xiàn)在有更多的房子待售。仍然不多，但比以前好多了。”

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未來(lái)4年，悉尼各地將建造逾15萬(wàn)套住宅，不過(guò)這與四分之一的郊區(qū)無(wú)關(guān)。

新州規(guī)劃廳預(yù)測(cè)，到2025年，悉尼將建成13.28萬(wàn)至17.12萬(wàn)套新住房，但悉尼也有223個(gè)郊區(qū)預(yù)計(jì)不會(huì)建造新住宅。

Parramatta蓋的房子將是最多的，預(yù)計(jì)將有4305套住宅，其次是Marsden Park（3760套新住宅）和Rouse Hill （2965套）。

悉尼大學(xué)城市規(guī)劃教授Nicole Gurran表示，基礎(chǔ)設(shè)施不足是新郊區(qū)的一個(gè)問(wèn)題。一些新郊區(qū)的居民仍在等待道路升級(jí)、公共空間甚至人行道。

基礎(chǔ)設(shè)施的落后仍然是西悉尼的一個(gè)問(wèn)題，那里的學(xué)校負(fù)擔(dān)過(guò)重，不過(guò)，社區(qū)很幸運(yùn)，有定期的公共汽車服務(wù)。

在過(guò)去的5年里，悉尼新建了18萬(wàn)套住宅，其中2018-19年建成了4.24萬(wàn)套，是有記錄以來(lái)較高的一年。2019- 2020年，由于COVID-19限制措施，住宅竣工量降至32464座。

根據(jù)2020年10月的預(yù)測(cè)，根據(jù)市場(chǎng)狀況和需求因素，最可能的結(jié)果是到2024-25年，預(yù)計(jì)新住房154,550套。該數(shù)據(jù)于今年2月發(fā)布。

UDIA NSW （The Urban Development Institute of Australia NSW，澳大利亞新州城市發(fā)展研究所）表示，為了悉尼的繁榮發(fā)展，需要成千上萬(wàn)的新住房，但實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的只此途徑是在城市的各個(gè)角落都建立新的住房和基礎(chǔ)設(shè)施，而不僅僅是在指定的區(qū)域。

在一個(gè)地方修建基礎(chǔ)設(shè)施，在另一個(gè)地方修建住房，這對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)都沒(méi)有意義，我們需要將升級(jí)后的基礎(chǔ)設(shè)施與新住房結(jié)合起來(lái)，無(wú)論是沿著新的Sydenham至Bankstown Metro Line，還是在New Beaches Link附近。

Balmain MP兼Greens NSW規(guī)劃發(fā)言人杰米·帕克（Jamie Parker）表示，新州遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于寰球其他地區(qū)，在這些地區(qū)，土地價(jià)值的增長(zhǎng)實(shí)際上由政府和開(kāi)發(fā)商共享。

新州規(guī)劃和公共空間廳長(zhǎng)羅伯·斯托克斯（Rob Stokes）表示，他駁回了Penrith Lakes、Emu Plains、Windsor和Richmond等不適合開(kāi)發(fā)的地區(qū)的重新規(guī)劃申請(qǐng)，原因是擔(dān)心洪水。

他說(shuō)：“去年，我暫停了對(duì)西北地區(qū)未來(lái)住宅重新規(guī)劃的批準(zhǔn)，直到新州基礎(chǔ)設(shè)施（Infrastructure NSW）完成完整的商業(yè)案例，搭建了洪水疏散模型。”

Gurran教授表示，在已建立的郊區(qū)，地形和房屋的市場(chǎng)價(jià)值等因素會(huì)強(qiáng)烈影響任何潛在的新房。考慮到其他地區(qū)新房的可用性，許多已建成的郊區(qū)在近期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)重大變化。

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