美國投資移民投資什么項目好？

2.現(xiàn)金流可觀

充足的現(xiàn)金流對EB-5的投資人至少有兩個作用。首要個作用是還款時的優(yōu)勢，第二個作用是資金回報。

還款時的優(yōu)勢：

一般的區(qū)域中心的大型建筑類項目，投資人的資金大多數(shù)是通過合資公司以貸款方式借貸給開發(fā)商。而每個投資人的資金回報率只有年息0.5%到1%，甚至更低。所以看起來好似項目的現(xiàn)金流對于投資人的資金回報沒有直接關(guān)系。其實任何項目的現(xiàn)金流如果很多，在收關(guān)貸款結(jié)束后返還投資本金時都會有好處。不論是開發(fā)商從現(xiàn)金流里償還貸款，還是開發(fā)商選擇從銀行或第三方再融資然后還貸，充足的現(xiàn)金流都是還貸的某種保證。大型建筑類項目需要相當(dāng)長的準(zhǔn)備和建筑時間，運營收入都是在項目建好后依靠商場出租，酒店客人入住，或者公寓出租等的收入來產(chǎn)生，現(xiàn)金流的產(chǎn)生時間會在投資后的幾年之后，因此和投資后一年之內(nèi)就可以開業(yè)的餐館類項目相比，現(xiàn)金流的積累出現(xiàn)滯后。

資金回報：

對于直投餐館項目里的投資人來講，他們在投資的首要年內(nèi)就可看到回報。以個案舉例，投資人張先生和李先生投資到ABC漢堡連鎖店，每個店總投資額為120萬美元，張先生家庭和李先生家庭各投資50萬美元，開發(fā)商投資20萬美元，三方共同開發(fā)漢堡連鎖店，由開發(fā)商管理運營。假設(shè)張先生和李先生各占有10%餐館股權(quán)。該餐館的凈利率為25%，那么兩位投資人的預(yù)計年收入可達(dá)到3萬美元。如果他們的投資期限是7年，那么除去首要年的準(zhǔn)備和開業(yè)時間，即使后面六年的運營利潤沒有上升，他們每個人的資金回報也可望在投資期間達(dá)到18萬美元。這種回報在貸款型的區(qū)域中心的項目里是不可能有的。

3.沒有銀行優(yōu)先（高級）貸款

一般的餐館項目都是由開發(fā)商和投資人兩方合資，沒有銀行介入，所以如遇清算時，投資人一般都會享有對于項目資產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)利來保證本金的返還。由于沒有優(yōu)先貸款、次級貸款和夾層貸款等的困惑，投資人在審閱項目資金構(gòu)成時更直接易懂。當(dāng)然，對于有無優(yōu)先貸款也有另外一種看法，就是認(rèn)為釋放優(yōu)先貸款的銀行已經(jīng)對此項目做了盡職調(diào)查，這樣會令投資人增加對于此項目的信心。

4.就業(yè)人數(shù)充足

無論是直接投資還是區(qū)域中心下的投資，餐館類項目都能創(chuàng)造出足夠的就業(yè)機會，滿足EB-5的就業(yè)要求。由于餐館類項目是勞動密集型項目，需要雇傭很多的員工，加上開發(fā)商的部分投資所產(chǎn)生的就業(yè)，很多項目可以滿足每50萬美元產(chǎn)生10個直接就業(yè)(全職員工或全職職位)的要求，因此不用為了計算間接就業(yè)而參與區(qū)域中心。按照前面的例子，ABC漢堡店里的張先生和李先生各投資50萬美元，開發(fā)商投資20萬美元，如果這個餐館符合條件的全職職員（full time employee）和全職職位（full time position）有26個，那么張李兩位投資人分別有13個就業(yè)，開發(fā)商的20萬美元投資產(chǎn)生的就業(yè)也會由兩位投資人分享。在區(qū)域中心里的餐館類項目，就業(yè)優(yōu)勢則更加明顯。由于間接就業(yè)計算方法里面餐館類項目的就業(yè)乘數(shù)較高，所以在同等投資額條件下，在餐館服務(wù)類的項目里就業(yè)人數(shù)的計算會比單純的建筑類項目高很多。

5.認(rèn)購方式簡單，項目無法開始的風(fēng)險較小。

開一個餐館需要金額一般在200萬美元以內(nèi)，由于餐館項目里還有開發(fā)商的部分資金投入，所以每個餐館只需要一到兩個投資人的投資。而比較來說，大型建筑類的項目，由于項目所需金額巨大，一般都有很大一部分名額的投資人認(rèn)購到位后，項目才可啟動，因此就增加了項目不會開工的風(fēng)險。餐館類項目的認(rèn)購模式可以分為三類。還是以前面那個ABC漢堡連鎖店為例。1）直投單個餐館模式。ABC漢堡店投資額為120萬美元，只需要張先生和李先生兩個投資人投資到位，就可以開業(yè)運營。2）區(qū)域中心的基金結(jié)構(gòu)模式。基金公司招募最多20位投資人，貸款給開發(fā)商投資建設(shè)最多10家ABC漢堡店。由于實際上每個漢堡店只需120萬美元，每招募到兩個投資人就可開業(yè)建造一個漢堡店。如果收關(guān)只招到4個投資人，就只建造兩個漢堡店。以此類推。并不是一定要招滿20個人，項目才可以開工。對于每個投資人來講，并不存在招不到另外投資人就不能開業(yè)的風(fēng)險。3）直投類基金結(jié)構(gòu)模式。ABC漢堡店開發(fā)商自己預(yù)計和20個投資人共同組成基金，然后用基金建造10個ABC漢堡店。這個運營模式和前面區(qū)域中心的結(jié)構(gòu)模式在招募人員上的優(yōu)勢是一致的，區(qū)別在于每家餐館必須是基金公司的全資機構(gòu)（wholly owned subsidiary），因此基金公司的管理人必須是開發(fā)商自己。直投類基金結(jié)構(gòu)模式和區(qū)域中心基金結(jié)構(gòu)模式的另外一點差別是就業(yè)計算，前者只能計算直接就業(yè)，而后者可以計算間接和催生就業(yè)。不論以上那種餐館類項目，它的認(rèn)購模式都有一致性，就是簡單，以ABC漢堡店為例，每兩個投資人投資到位，就可以建造一家餐館，因此由于招不滿一定的投資人而使項目擱淺的可能性幾乎不存在。

6.受經(jīng)濟(jì)氣候影響不大

俗語說，民以食為天，除了高消費的餐館外，一般的餐館不大受經(jīng)濟(jì)氣候的影響，即使在經(jīng)濟(jì)不太景氣時間，餐館的生意還是比較穩(wěn)定的。彭博新聞社在2015年4月15日發(fā)表在網(wǎng)站上的一篇文章介紹，根據(jù)美國商務(wù)部的數(shù)據(jù)，2015年3月美國人在餐館和酒吧里的消費首次超過在超市買食品的支出。而高檔酒店和寫字樓的建筑類項目，如果一旦美國經(jīng)濟(jì)下滑，生意會緊縮。商業(yè)和旅游人口隨之下降，酒店入住率降低，寫字樓也會面臨出租困難等問題，因此運營收入會大大降低。