安家才能立業(yè)。
新移民登陸后的最迫切需求，無疑就是安家這件大事兒。
對于華人來說，千百年來的老傳統(tǒng)一直沒有改變，沒有房子就覺得沒有家，日子就像蕩在半空中，總也安不了心。
在美國買房和租房，選擇和流程跟國內(nèi)都不相同，如何找到適合自己的、理想中的房子，確實是一門大學(xué)問。
6月3日，本周五早上 10:00，海那邊特邀佛州資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)Karen，分享新移民安家的那些事兒。快快添加海那邊小助手微信，進(jìn)群聽干貨課堂吧！
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大家上午好，我是Karen，很高興認(rèn)識你們。我來自佛羅里達(dá)州，是這邊的持牌經(jīng)紀(jì)人。非常感謝海那邊今天邀請我給大家做分享，我今天主講題目是中國在美國買房需要做哪些準(zhǔn)備，讓大家有個基本概念。
一、美國買房之前要做的準(zhǔn)備
（一）現(xiàn)金買主需要準(zhǔn)備的文件：
1．有效的護(hù)照和簽證
2．準(zhǔn)備好購房資金證明（國內(nèi)銀行中英文版的存款證明）
3．在美國當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)的帳號
如果你想用現(xiàn)金購房，準(zhǔn)備以上三項就可以了。
（二）貸款買主需要準(zhǔn)備的文件：
1．有效的護(hù)照和簽證
2．工作證明、工作收入 （單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）
3．自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）
4．在美國當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)的帳號
（三）美國購房必須本人到場參與嗎？（Tips)
現(xiàn)在大約有一半的銀行接受這種網(wǎng)上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無論你在寰球的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程，理論上不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，買主如果能親自選擇是很好的。
（四）如果買家不到現(xiàn)場，也可以通過以下方式也可以不到現(xiàn)場就可以買房
1．買房人委托當(dāng)?shù)嘏笥芽捶浚麖呐笥呀o他的資訊、圖片等資料中作出判斷，選定房子；選定房屋后，后續(xù)的其他的過程可以委托給經(jīng)紀(jì)公司完成；
2．買家委托經(jīng)紀(jì)公司，由委托公司執(zhí)行購房全過程。所有與購房相關(guān)的文件由經(jīng)紀(jì)人協(xié)助，通過網(wǎng)上簽字的方式或用快遞的方式郵寄到中國由買家簽字。
二、外國人全款買美國房產(chǎn)流程和手續(xù)
在美國現(xiàn)金購房會比較快，手續(xù)快至14天-30就完成。
在美國買房子都是步步按照法律程序的，而且當(dāng)中的定金以及購房的金額都是付給第三方存管的ESCROW，所以不用擔(dān)心被騙的問題。另外，在美國買家是不用付經(jīng)紀(jì)人傭金的，所有經(jīng)紀(jì)費用由賣家來承擔(dān)。
全款購房分為8個步驟，具體情況如下：
1.初步會面
2.尋找理想的房屋
3.找到合適的房屋
4. 購房合約被雙方同意接受
5.“房屋檢查保護(hù)期”完成事項
6.完成過戶公証手續(xù)
7.取得鑰匙完成過戶
8．取得房產(chǎn)證
三、外國人美國貸款買房詳細(xì)流程
1. 初步會面
2. 審核貸款條件
3. 尋找理想的房屋
4. 找到合適的房屋
5. 購房合約被雙方同意接受
6. 提出貸款申請
7. “房屋檢查保護(hù)期”完成事項
8. “貸款保護(hù)期”完成事項
9. 完成過戶公正手續(xù)
10. 取得鑰匙完成過戶
11. 獲得房產(chǎn)證
四、簽訂購房合同應(yīng)該注意什么？(Tips)
目前在國內(nèi)買賣二手房，一份購房合同只是薄薄的兩三頁紙，但在美國住房交易市場制度非常健全，這也體現(xiàn)在美國的住房買賣合同中。簽訂購房合同時，一定要根據(jù)合同的條款逐一梳理確認(rèn)，一份詳細(xì)的權(quán)責(zé)分明、流程清晰的合同是保證購房順利進(jìn)行的保證。
以下為美國佛州的住家購房合同買賣說明書，其中涉及環(huán)節(jié)三十多個環(huán)節(jié)，但每一個環(huán)節(jié)都非常重要，其中最為關(guān)鍵的則是以下內(nèi)容：
把握時效，口說無憑， 整個合約變更以書面為主
要注意，購房的任何環(huán)節(jié)中，買房和賣方在協(xié)商議價過程中的口頭承諾，通常無法律保障，除非這些口頭承諾在合約中書寫列舉出來。
買賣完成與交屋
第三段說明買主何時會搬進(jìn)住屋賣主何時應(yīng)該遷出。如果目前仍有房客居住則需注明現(xiàn)有房客將怎樣安置并可在此段注明買主何時可以取得鑰匙。
費用分擔(dān)與支付
合同中應(yīng)注明買主或賣方誰將付那些買賣房屋的手續(xù)費。例如房地產(chǎn)附近的環(huán)境(房子是否位在容易發(fā)生地震火災(zāi)和水災(zāi)的地區(qū))報告費產(chǎn)權(quán)保險費代書公司手續(xù)費地價稅或其他政府費用。
影響房屋的狀況
合同中應(yīng)說明交屋時房屋應(yīng)是買主在簽合同時的狀態(tài)。賣主不需整修任何已經(jīng)損壞的東西。可是賣主必須要告訴買主任何賣主已知有損壞的部份并應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)雙方已簽約后才損壞的任何部份。這一段也提醒買主買主有權(quán)“檢驗”欲購房屋。如果檢查后有不滿的地方買主可以取消合同或者他或她可以要求賣 主整修。雖然賣主不必修復(fù)全部的問題如果買主提出要求后賣主拒絕整修買主有權(quán)取消合同并取回訂金。
整修
合同中應(yīng)寫明賣方如果同意負(fù)責(zé)修理，他們必須在交屋前完工，買主也有機(jī)會在交屋前檢查，整修是否令買主滿意。
檢視房屋若有損失時買主賠償與賣主保障合同中應(yīng)說明買主承諾萬一買主或是買主雇用的檢驗人員損壞了房屋，買主需賠償賣主的損失。
美國法拍屋的
法拍屋：如果房子通過短售屋的形式還是沒有賣出去，或者屋主付不起貸款就直接走人了，像這樣的情況，法院將房子以公開拍賣的方式賣掉。價格可以低于市場價一半，或者更多。法拍屋盡管不能看房，對房屋債務(wù)方面的情況也不是非常了解，基本上購買法拍屋就等于一場博弈。
法拍屋存在的不確定因素：
A.屋況通常不佳，可能買到后發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)被嚴(yán)重破壞
B.法拍屋一般情況下都在不是非常好的區(qū)，像法拉盛這樣比較大熱的地段，通常在short sale的階段就賣掉了。
C.房屋有欠款
D.購買法拍屋不能貸款
E.過戶時間長且非常難
F.購買后有可能前屋主或者有無家可歸的人霸占屋子，還要通過法律將他們驅(qū)趕。
適合投資法拍屋的人群：
1、有時間。因為想要購買法拍屋前期要做很多的功課，要熟悉市場，經(jīng)常參加拍賣會。
2、要有錢，因為法拍屋是不能貸款購買的，所以要有充足的資金。
3、要有強(qiáng)大的心理承受能力：法拍屋可能會存在的一系列的問題，所以買到手后還有很多的后續(xù)事情要做。
法拍流程： 法拍要去法院，以紐約為例，紐約5大區(qū)每個區(qū)的法院都會定期舉辦法拍。在紐約除了節(jié)假日外，法院每周都會舉辦一次拍賣會，像布魯克林是在每周四，皇后區(qū)在周五，有法拍，，基本上都是一周一次。關(guān)于法拍的房屋資訊，有的時候網(wǎng)站上會有公示，有些沒有的可以提前去法院查看近期法拍的房屋資料。 所有人都可以參加拍賣會。
首要步：先在法院網(wǎng)站上注冊預(yù)約，交預(yù)約費。
第二步：了解那些房子即將會參加法拍，可提前去做功課，去看看房子的區(qū)域和房子外部的屋況。
第三步：由于拍賣會只接受現(xiàn)金和銀行本票或匯票，所以競標(biāo)者一定要帶著充足的資金去拍賣會。
第四步：如果有自己滿意的房子，在法拍的時候就可以舉牌子參加法拍。
第五步：得標(biāo)后需要當(dāng)庭支付標(biāo)價10%的訂金。
第六步：在一個月內(nèi)需繳納其余的90%的房款。如果定期沒交銀行會沒收全部訂金。
第七步：過戶
收關(guān)給個總結(jié)，就是法拍屋里因為有很多風(fēng)險，所以基本上能夠購買法拍屋的人一定要有非常豐富的房地產(chǎn)投資的常識，新手不要擅自購買。
什么是銀行屋？
法拍屋是指通過法律程式被拍賣的房子。法拍屋中80%是銀行擁有的，主要是還不起貸款被法拍；15%是欠地稅被法拍；5%是存在遺囑問題或者個人欠款等原因被法拍。那這80%的銀行擁有的被拍賣的房子，如果沒有拍掉，就會被銀行收回，就變成了銀行屋。
對銀行屋的誤解：法拍賣不掉銀行才收回，房屋位置都很差 其實這是一個誤解，很多銀行屋不是法拍沒有拍掉，而是如果價格沒有達(dá)到銀行的理想價位，就被銀行自己拍走了，變成了銀行屋，其實這是一種銀行止損的方式，并不是沒有人要。
銀行屋的類型包括商業(yè)與住宅，像co-op、condo、一家庭，多家庭都有。住宅型銀行屋分兩種：一種是ASIS（現(xiàn)狀帶住客銷售），一種就是交空銷售。
現(xiàn)狀帶住客銷售：銀行為了早點將房子賣出收回成本，就按照房子的現(xiàn)狀直接賣出，銀行不負(fù)責(zé)維修房屋的一些破損，而且房東或者房客一般都還住在里面，買這個房子還要自己去驅(qū)逐房客。另外，這種銷售方式是不允許進(jìn)屋看房的，只能在房子的周邊看一下。優(yōu)勢則是價格非常便宜，房屋狀況比空置的要好一些，售價通常比市場價格便宜25%--35%以上。
