胡潤在一個月前發(fā)布了《2017上半年胡潤海外置業(yè)投資回報指數(shù)》，將去年較賺錢的房地產(chǎn)城市做了個排名，如果你眼光獨到，投資了這些城市，今年你就賺了。這份榜單中提煉出幾個要點，供你參考：
歐美發(fā)達(dá)國家二線城市成高回報率主力，超級都市發(fā)揮穩(wěn)定
美國仍是投資回報理想目的地，榜單50名占15席
去年至今，加拿大房產(chǎn)較賺錢，多倫多冠絕全球
房價仍是投資回報主力軍，但匯率影響重大，首爾憑此擠進(jìn)前三甲
胡潤最近有點火，出了個《中國百富榜2017》。許家印超過了馬云馬化騰，成了中國首富。
（點擊圖片，加入移民交流群）
不過，除了做了個離我們挺遙遠(yuǎn)的中國富豪排行榜，胡潤研究院也在不久之前推出了《海外置業(yè)投資回報指數(shù)》。這個榜比《富豪榜》更有意思，也與我們的更相關(guān)。
它是我們發(fā)現(xiàn)的至今只此一個融合了投資三大影響因子：房價增長、租金回報、匯率兌人民幣變化于其回報指數(shù)中，較客觀地反映了去年6月至今年6月，投資回報較高的城市排行榜。回報率計算方式如下：
投資回報指數(shù) = 房價年增長率 + 租金回報率+ 當(dāng)?shù)刎泿艃度嗣駧艆R率變化
胡潤將回報指數(shù)解讀為投資者的機會成本，即假設(shè)某城市房產(chǎn)的投資回報指數(shù)為20%，那么對于1年前沒有在該城市買房的投資者而言，機會成本就是20%。
上榜的18個國家中，美國以15個城市的體量占據(jù)國家入榜首位，其次是德國（5），澳大利亞、加拿大和英國各有4個，新西蘭、日本、西班牙等各2個。
從整個胡潤投資回報指數(shù)排行榜來看，以國際二線城市為主。所以如果你在這些二線城市買了房，就賺大了。
先把總圖放上來給大家參考參考，你在這些回報指數(shù)高的城市投資了嗎：
（點擊圖片，加入移民交流群）
（點擊圖片，加入移民交流群）
總榜
1房價漲幅仍主導(dǎo)，貨幣升值成亮點
投資回報率仍主要受房價增長影響，怎么說？房價增長最快的15名，投資回報率都未少于15%。
這個數(shù)值非常可觀，全國這十年來的平均通脹率約為6.62%，而減掉通脹，每年能有10%以上的年化收益率。巴菲特的年化收益率保持了20.5%，所以說，如果買了前15名的房，而且擁有相對好的指數(shù)，全年你在這個房產(chǎn)上的收益就達(dá)到了巴菲特的一半，在平均水平以上。
所以，房價還是推動投資回報的主因。
（點擊圖片，加入移民交流群）
房價前15名榜單
租金回報指數(shù)較高的城市幾乎全部被美國包攬了。我們在之前的文章中曾提到，越一線大城市租金回報率越低，相反租金回報率高的城市主要來自二線。洛杉磯、首爾、芝加哥這類在當(dāng)?shù)貙儆谝痪€的城市，其租金回報率能達(dá)到這個水平也是非常可觀。
需要注意的是，租金回報率高的城市也有“出租陷阱”，排名靠前的城市有許多旅游城市，這些地方的出租市場可能呈現(xiàn)季度性變化，一些特定季度的出租行情較好，而其他時候相對冷清。同時，買這些地方房產(chǎn)的也有許多人是出于度假需求，而非投資。
（點擊圖片，加入移民交流群）
租金回報率前15名
貨幣價值的變化也可以說是最難預(yù)測的，一般一年內(nèi)的貨幣走勢上躥下跳，難以捉摸。但是它卻對投資回報率有深遠(yuǎn)影響，比如首爾的房產(chǎn)能成為這次榜單的第三名，不是因為它房價上漲的猛烈，而是與其高匯率息息相關(guān)。
（點擊圖片，加入移民交流群）
當(dāng)?shù)刎泿艃度嗣駧艆R率變化排行
2美國是投資回報最多的國家
榜中的五十名便占了15席，30%的霸屏率表示在美國投資還是一筆不錯的買賣。美國的城市投資回報率開掛，15座城市整體表現(xiàn)都不錯，這也與人民幣兌美元從去年6月至今有4%的增長不無關(guān)系。
來看看具體是哪些城市：
（點擊圖片，加入移民交流群）
美國榜
根據(jù)Zillow數(shù)據(jù)研究中心的報告，西雅圖在中國人海外置業(yè)、移民目的地中排名第二，是美國城市中在過去一年中表現(xiàn)很好的城市。今年房價漲幅最猛，而預(yù)計明年其房價也將繼續(xù)上升。
奧蘭多、邁阿密、亞特蘭大和圣地亞哥這類旅游城市在經(jīng)濟向好的情況下，有非常亮眼的表現(xiàn)。其中，奧蘭多和邁阿密的投資回報指數(shù)都高于20%。
但需謹(jǐn)慎的是，擁有旅游屬性的城市在經(jīng)濟危機時受到的打擊也相應(yīng)更大。在我們之前一篇有關(guān)經(jīng)濟危機十周年的房價變化文章中就有提到，這些沒有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的城市，房價下跌得最快。
另外，芝加哥、洛杉磯、波特蘭和休斯頓在不久前作為“快破產(chǎn)的城市”也被我們寫了一筆，但“破產(chǎn)”的危機似乎并不妨礙這些城市作為投資回報率高城入鏡榜單。但這也為我們理解這個表格拉了警鐘，一些上榜的城市可能存在潛在的財務(wù)危機，買房前需要各方面評估。
3加拿大、大洋洲與歐洲各國的投資回報率表現(xiàn)佳
這些發(fā)達(dá)國家占領(lǐng)了排名的半邊江山，總共有26座城市上榜。
去年如果你眼光獨到，在加拿大投資了不錯的資產(chǎn)，那你今年就賺了。與去年相比，多倫多的房價上漲了26.1%，但這也使得各大機構(gòu)紛紛預(yù)警房產(chǎn)泡沫，為了抑制房價上漲過猛，當(dāng)?shù)卣雠_了一系列限制措施。這兩個月來，有報道稱來自中國的資金正在一點點退出多倫多的市場。
但是其他城市如漢密爾頓和維多利亞的房產(chǎn)仍有資金進(jìn)入。維多利亞的租金回報率在加拿大全部上榜的四個城市中據(jù)首位，達(dá)到了7%，在50座城市中排名第七，是不錯的投資選擇。
澳大利亞與加拿大齊頭并進(jìn)，也有4座城市上榜，分別是墨爾本、悉尼、堪培拉和布里斯班。不過與加拿大相比，澳大利亞的房價漲幅較小。而它能多數(shù)上榜的原因，與貨幣兌人民幣匯率變化有較大關(guān)系。去年6月至今，澳大利亞的人民幣匯率變化達(dá)到了4.1%。與它相比，加幣對人民幣僅有1.6%的漲幅。
大洋洲的另一個國家新西蘭也有兩座城市上榜，分別是惠靈頓和奧克蘭。
惠靈頓的投資回報指數(shù)達(dá)到26.3%，排名總榜第二，奧克蘭僅有9.2%，排名43。而奧克蘭的房價也是發(fā)達(dá)國家的城市中只此縮水的，與去年同比跌了0.6%。不過最近有報道指出，奧克蘭的房價有很高的升值空間，報道下許多人留言咨詢購買方式，這難道是新的一波投資熱點？
說房價漲幅，新西蘭的城市其實漲得不算多，但是得益于新幣兌人民幣匯率變化的5.6%，新西蘭的投資回報指數(shù)得以如此高。
雖然大都市倫敦沒有上榜，歐洲的整體投資回報水平還是相當(dāng)不錯的。其中表現(xiàn)很好的當(dāng)屬愛爾蘭。得益于英國退歐的不確定問題，流入愛爾蘭的資本增多，房價也就應(yīng)聲而起。
德國也有非常強勁的表現(xiàn)，有五座城市上榜。另外，荷蘭的阿姆斯特丹、葡萄牙的里斯本以及西班牙的巴薩羅那和馬德里都有亮眼表現(xiàn)。
相比之下，英國的城市回報指數(shù)的整體表現(xiàn)不如上述的國家，這也與其貨幣兌人民幣貶值2.9%有關(guān)。
（點擊圖片，加入移民交流群）
歐洲榜
4亞洲入榜多為新興國家，表現(xiàn)不如歐美
亞洲上榜的城市有9個，除了日本與韓國的3個，其他皆來自新興發(fā)展中國家。中國的香港作為第五名上榜。
（點擊圖片，加入移民交流群）
亞洲榜
韓國首都首爾是所有亞洲國家的城市中，表現(xiàn)最亮眼的。投資回報指數(shù)排名第三，房價增長其實不高，為9.3%、租金回報率為8%，最厲害的是匯率，有8.9%。三個因素表現(xiàn)皆不錯，投資回報指數(shù)自然高。
馬來西亞的情況也很有趣，就算它的貨幣匯率為負(fù)值，-4.5%，吉隆坡也能排到了30名，這主要得益于其房價增長率。縱觀總表的房價增長榜，馬來西亞僅次于加拿大和中國香港。
近年來，東南亞國家的房產(chǎn)逐漸受到國人青睞，與其低廉的房價、高漲勢、方便的簽證制度等優(yōu)惠環(huán)境密不可分。
相比之下，日本的表現(xiàn)則較差，兩座上榜的城市皆在后十名，但作為制度完善、回報穩(wěn)定的市場，日本房產(chǎn)仍是熱點。
5倫敦東京皆未上榜，超級城市遭冷遇？
粗看這個榜單會發(fā)現(xiàn)，雖然中國投資客喜愛投資國家一個都沒落下，但是一些投資熱門的城市卻不見蹤影。
在我們所熟知的超級城市中，倫敦、東京以及新加坡都未能上榜。前十名中，僅香港一席來自寰球超級城市。
（點擊圖片，加入移民交流群）
*這個月12日，日本城市研究所剛出爐的全球城市力量指數(shù)排名（Global Power City Index）
究其原因，主要是這幾個城市的房價漲幅不足所導(dǎo)致，而在胡潤《房價指數(shù)排行》中，這三個城市也不見蹤影。
但比值本身不表示比較值，它的多寡跟其基數(shù)息息相關(guān)。所以如果按房價的比較值增幅來看，結(jié)果可能不同，比如倫敦一套房增值1%可能就比英國上榜首要名曼切斯特還多，但是在比值中，這點并未體現(xiàn)出來。
因此，超級城市多數(shù)表現(xiàn)不如發(fā)達(dá)國家的二線城市，但是整體而言表現(xiàn)平穩(wěn)。
我們僅有1.3億分之一的機率上胡潤的中國富豪榜的前十，但還是要開動腦經(jīng)讓自己實現(xiàn)財務(wù)自由，讓自己的資產(chǎn)價值跑贏通脹甚至穩(wěn)賺不虧。而要做到這個效果，選擇對的地點置業(yè)/投資將必不可少。
