房子到手。
總結(jié)。
以下言論謹(jǐn)代表個(gè)人觀點(diǎn)，不帶表本論壇和壇友，CCTV，人民日?qǐng)?bào)及其他各人物及媒體。
其中可能夾雜偏見(jiàn)，誤導(dǎo)，不準(zhǔn)確信息和其他各種毒副作用。
某些段落讀后可伴有頭暈，胸悶等癥狀。請(qǐng)讀者自決，后果自負(fù)，如果暈倒請(qǐng)自己做CPR。
首先劃個(gè)考試范圍。
買(mǎi)什么房，買(mǎi)哪里，怎么砍價(jià)，這些都是賤人賤智的問(wèn)題，一概不講，講了白講。
本文只講入場(chǎng)，合同，貸款，檢查和過(guò)戶(hù)幾個(gè)方面，請(qǐng)txm放心復(fù)習(xí)，不會(huì)超綱。
另外，在其中某一句話(huà)中，作者會(huì)提及一位名師，先找到的tx有額外獎(jiǎng)勵(lì)。細(xì)心的讀者是一定可以發(fā)現(xiàn)的，在此就不提示是在全文收關(guān)一句了。
1. 入場(chǎng)
我分自住和投資方面來(lái)講。
對(duì)于投資功能來(lái)講，我的觀點(diǎn)是在預(yù)設(shè)目標(biāo)出現(xiàn)的時(shí)候入場(chǎng)。
如果目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到，可以選擇在下跌時(shí)或者止跌時(shí)入場(chǎng)，那我會(huì)選下跌的時(shí)候。就是趁還是在買(mǎi)家市場(chǎng)時(shí)出手，即使也許是等到變成賣(mài)家市場(chǎng)的時(shí)候（交接過(guò)渡的時(shí)候）才是房?jī)r(jià)的較低點(diǎn)。
房?jī)r(jià)低固然是很大的好處，但是賣(mài)家主動(dòng)買(mǎi)家被動(dòng)，往往很難選到滿(mǎn)意的房子，一旦錯(cuò)失就會(huì)接下來(lái)步步被動(dòng)，而心急又會(huì)提高出錯(cuò)牌的概率，所以總體來(lái)看這種隱形損失其實(shí)成本很高。
在買(mǎi)家市場(chǎng)時(shí)有助于ya價(jià)，但這個(gè)不是最重要的。更重要的是有更多的底氣，更多的選擇，和更多的時(shí)間。
最簡(jiǎn)單的例子就是位置絕佳風(fēng)景極好的好房子只有在這時(shí)才可能買(mǎi)到，等到房?jī)r(jià)開(kāi)始上升了，就基本絕跡了。
棋語(yǔ)曰，寧失一子，勿失一先。
掌握主動(dòng)權(quán)，即使價(jià)格沒(méi)有占便宜也還是在其他方面有隱形的補(bǔ)償?shù)模┤鐜湍惚ＷC良好的心態(tài)，簽對(duì)自己更有利的合同。
具體時(shí)機(jī)看自己的計(jì)算。我覺(jué)得只要有獵物進(jìn)入事先計(jì)算好的范圍，就可以出手。
因?yàn)槟阒耙呀?jīng)算過(guò)了，100％是好賺，繼續(xù)等，A％的概率賺更多，B％是賠。至于A，B是多少，只有God和小叮當(dāng)知道。
一個(gè)事先沒(méi)有設(shè)定好停止點(diǎn)的等待意味著無(wú)限的等待。在等的過(guò)程中，斗轉(zhuǎn)市易，時(shí)移勢(shì)消。
想買(mǎi)到較低賣(mài)到較高，通常會(huì)賠的最慘。
勢(shì)乃重中之重。有勢(shì)者優(yōu)，去勢(shì)者太監(jiān)。
時(shí)決定勢(shì)，所以大家看著辦。
自住功能我的觀點(diǎn)比較簡(jiǎn)單，趕早不趕晚，此乃多年經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)。自住即消費(fèi)，說(shuō)白了就是花錢(qián)買(mǎi)舒服買(mǎi)方便買(mǎi)面子買(mǎi)開(kāi)心。
在你最需要的時(shí)候它的使用價(jià)值才是較大，不需要的時(shí)候1塊錢(qián)買(mǎi)也是浪費(fèi)。
絕大部分家庭的自住房通常都是 一部分自住功能，一部分投資功能（未來(lái)升值）。投資回報(bào)來(lái)講多少錢(qián)可以買(mǎi)，額外的部分的錢(qián)是爺花錢(qián)買(mǎi)開(kāi)心的。
自己在心理分配好比例，心理價(jià)位很容易就算出來(lái)了。
2. 合同
我的情況簡(jiǎn)單的很，QLD標(biāo)準(zhǔn)合同。
律師看過(guò)沒(méi)問(wèn)題，
接下來(lái)和律師商量好他們conveyance需要的時(shí)間，和銀行確定好批準(zhǔn)貸款需要的最長(zhǎng)時(shí)間，就可以赴約了。
跟律師講了我的要求，律師給寫(xiě)了一段special condition，我在簽合同時(shí)一字不差的copy進(jìn)去。中介很不情愿，多了condition他就多了很多風(fēng)險(xiǎn)，所以在情理之中。但是到底是你買(mǎi)還是他買(mǎi)？自己的權(quán)益要自己爭(zhēng)取，不然別人就視為你主動(dòng)放棄。
幾個(gè)tips
＊ 合同首付款盡量寫(xiě)低。deposit是一種你付出去就很難拿回來(lái)的dd。而且買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利不對(duì)等（實(shí)際和法律規(guī)定不總是一致），你賠就是全賠，你賺，很難主張賣(mài)家賠你同樣金額。所以越少越好，一般只要能覆蓋中介的cost，他們就沒(méi)意見(jiàn)了。
＊ 沒(méi)有十足把握的時(shí)候，盡量把subject to finance時(shí)間寫(xiě)長(zhǎng)。我這里是14天和21天兩擇。一般銀行1周就夠了。但是你要考慮到有可能這家銀行不滿(mǎn)意或者出了差錯(cuò)，需要換1家，那14天就肯定不夠了。
＊ 如果附帶家具或者其他物品。品牌型號(hào)都在附件里面記得標(biāo)明。
簽合同的過(guò)程就是一個(gè)多國(guó)博弈，而故事的主線(xiàn)永遠(yuǎn)是利益。
談合同的過(guò)程中，買(mǎi)家與自己的律師聯(lián)盟，對(duì)抗 中介和賣(mài)家的聯(lián)盟
準(zhǔn)備簽或者買(mǎi)家已經(jīng)簽好之后， 中介和買(mǎi)家的聯(lián)盟，對(duì)抗賣(mài)家
簽好之后，你和賣(mài)家需要分別對(duì)抗你們的律師和中介組成的強(qiáng)大聯(lián)盟。
聯(lián)軍只希望草草了事，不喜歡節(jié)外生枝。所以記住，這時(shí)候靠的住的只有你自己。
合同簽好之前你還可以扭捏扭捏，簽好之后剩下的風(fēng)險(xiǎn)主要都在買(mǎi)家一方了。你如果有問(wèn)題搞砸了，哭吧。
所以建議使用殺手锏，奪命連環(huán)催。
沒(méi)人規(guī)定殺手锏不能一直用啊，用了也不費(fèi)生命值不費(fèi)魔法，那還不用？
個(gè)人感覺(jué)中介基本一催就好，
催銀行需要5成功力，最欠催的是律師，起碼要打通個(gè)PeopleDo二脈才成。
3. 貸款
pre approval 還是必要的。至少它可以加快一點(diǎn)審批流程。
但是請(qǐng)注意yu批陷阱：在yu批時(shí)你得到的額度通常比較好，真正申請(qǐng)時(shí)往往差一些。注意預(yù)留點(diǎn)額度，免得到時(shí)候手足無(wú)措。
broker和自己找各有利弊。
我建議是如果不是必須找broker，就自己來(lái)。
有時(shí)候必須找broker，譬如自己沒(méi)有時(shí)間，搞不清楚，low doc，或者拿不到滿(mǎn)意額度和利率。
broker主要問(wèn)題就是風(fēng)險(xiǎn)。碰上個(gè)倒霉的就很慘，被耽誤了貸不下來(lái)不是鬧著玩的，就算賣(mài)家肯全退deposit，你付出的時(shí)間精力都打水漂了，這不是成本啊！而且在各仙界留下的記錄也不好。就算是敬業(yè)的，因?yàn)榧由弦粚又虚g層，溝通效率會(huì)變低，有些還會(huì)有附加條件，譬如限制轉(zhuǎn)貸，這些事先要問(wèn)清楚。
我的貸款按說(shuō)7天內(nèi)下來(lái)，4天有答復(fù)，結(jié)果我天天跟進(jìn)居然到第5天還是沒(méi)結(jié)果，我就火冒三丈噴的燒烤我的銀行代表了。同時(shí)聯(lián)系其他銀行做backup，之前談過(guò)很多銀行，手里有優(yōu)先級(jí)列表。
我這家銀行連夜趕出來(lái)的，提前了幾天拿到unconditional。雖然他們還是食言了，不過(guò)Survey還是給他們打5顆星，因?yàn)槟茏サ胶淖泳退愫秘垺?br/>
友情提示：有些銀行對(duì)保險(xiǎn)得金額有要求。譬如我得銀行就要求必須保到房子估價(jià)大約135％（35％是重建時(shí)得移除費(fèi)用）。好在保險(xiǎn)額一般是可調(diào)得，通常不會(huì)讓你得貸款fail。不過(guò)一次就保足可以免得麻煩。building only得保險(xiǎn)就可以，content insurance沒(méi)有要求。
4. 檢查
盡早做，盡早和律師溝通。
盡早檢查，能當(dāng)天檢查很好，不差錢(qián)的可以出offer之前就查。
不是每次你對(duì)報(bào)告不滿(mǎn)意都可以取消合同的。譬如有白蟻，如果人家打藥了，有效果的話(huà)你就必須買(mǎi)。所以在冷靜期內(nèi)拿到報(bào)告很重要。如果不滿(mǎn)意，退。大不了deposit不要了（QLD規(guī)定是較高為房?jī)r(jià)的0.25％作為罰金）。
值得覺(jué)得關(guān)心的問(wèn)題關(guān)注一下，譬如結(jié)構(gòu)問(wèn)題，白蟻，石棉，其他的小問(wèn)題就隨他去吧。有問(wèn)題早說(shuō)，不然等于沒(méi)說(shuō)。
切記，別找中介推薦的inspector，不燃你就是找紅孩兒去燒牛魔王，熟的肯定是你。
5. 過(guò)戶(hù)
之前填好stamp duty concession申請(qǐng)表，conveyancer／solicitor會(huì)算出一張清單是你需要付的錢(qián)。記得自己核對(duì)一遍，我的律師就給我少算了一些錢(qián)，你說(shuō)這錢(qián)我那敢要啊，要了會(huì)睡不著覺(jué)滴。
這個(gè)賬單也是越早出越好，你好有足夠時(shí)間準(zhǔn)備。譬如我的賬單是周五下午出，周1就要求必須就到帳了，什么邏輯。。。
幸好錢(qián)一直ready啊，一早提現(xiàn)，direct deposit，及時(shí)到賬。
律師做事情都是跟白娘子一樣，掐著指頭算時(shí)間來(lái)施法的。等他跟你聯(lián)系的時(shí)候基本就是deadline了。我相信他們不是在壞我，但是這感覺(jué)讓我覺(jué)得自己很像許仙，不是很好。所以要自己爭(zhēng)氣啊，自己把流程弄清楚，打一定得提前量給自己定schedule，也不至于很被動(dòng)。相信自己，他能修煉成白娘子你就能修煉成許半仙。
Tips：
如果你把給賣(mài)家的錢(qián)付給律師得trust account，在收關(guān)有問(wèn)題的時(shí)候可以要求律師withhold一定的數(shù)額不給賣(mài)家。
首先，settlement買(mǎi)家是沒(méi)有權(quán)利阻撓的。
其次，settlement一旦完成，寰球都石化了，塵埃落定。
final inspection 就是看看你要得東西在不在。小毛病之類(lèi)得就不用挑了，挑也沒(méi)用，扯半天也擋不住settlement大限得滾滾車(chē)輪。
我去了以后吃了1驚，賣(mài)家維護(hù)得非常好，地磚光潔如新，地板也打了蠟。
該留得一樣都不差，就是電器得質(zhì)量差了點(diǎn)。dryer一看跟我歲數(shù)都差不多了，我問(wèn)中介這玩意還能工作么，中介插電試了一下，天哪，好多灰團(tuán)漫天飛舞，好像很多很多的棉花糖。中介1臉驚喜，“hah, it works!” 我當(dāng)即就無(wú)語(yǔ)凝噎了。
呵呵，反正也基本用不上的，就捐給公園給小朋友吹棉花糖去吧。。。
有個(gè)門(mén)缺鑰匙，我本來(lái)沒(méi)當(dāng)會(huì)事，但是中介覺(jué)得這樣過(guò)戶(hù)不是很專(zhuān)業(yè)，所以勒令房東出錢(qián)配把新鑰匙，結(jié)果收關(guān)房東才不管呢。收關(guān)呢？
中介出錢(qián)配的。。。
去取鑰匙的時(shí)候中介好好恭喜了一番，并且送了一個(gè)禮物，看起來(lái)質(zhì)量很好。多謝他們。
有個(gè)小誤會(huì)，settlement的時(shí)候我興致沖沖趕到指定地點(diǎn)準(zhǔn)備參加全球直播的房屋過(guò)戶(hù)剪彩暨喜遷新居盛大慶典儀式，結(jié)果律師說(shuō)我不需要到場(chǎng)。驚喜耶？
害得我精心準(zhǔn)備的新主人致辭都憋回肚子里了。
幸好有freeoz，趁這個(gè)機(jī)會(huì)趕緊致辭。
謝各種TVAV之類(lèi)的話(huà)就省了，直接講重點(diǎn)：
“感謝參與到這個(gè)過(guò)程中的每一個(gè)人，沒(méi)有你們，我寫(xiě)不出上面這么多廢話(huà)！
雖然一路艱辛，坎坷，驚嚇，忐忑，但是終于取到了真經(jīng)，當(dāng)然是皆大歡喜。所以是誠(chéng)心感謝。
論壇上的各位熱心tx的幫助（恕我就不點(diǎn)名表?yè)P(yáng)了）和前輩們的經(jīng)驗(yàn)分享幫助是在很大，更是要謝了。我一如既往的多分享多幫助其他tx乃正道也。”
收關(guān)，列張timeline。
陳老師說(shuō)過(guò)，圖片是寰球上很好的表達(dá)方式，大家請(qǐng)看大屏幕
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