房齡40年以上，日本老房子還能買嗎？

在這里我們提出的觀點(diǎn)是：房齡40年以上、沒有經(jīng)過整棟翻新的公寓樓（マンション）。

1、房齡40年以上：簡單來說就是在新耐震標(biāo)準(zhǔn)（1982年）之前建成的房子。因為這種房子在性能和政策優(yōu)惠上，跟新耐震標(biāo)準(zhǔn)之后的房子會有比較明顯的區(qū)別，因此以此分割會比較有代表性。

2、沒有經(jīng)過整棟翻新：整棟翻新不是指大規(guī)模修繕，或者個別房屋翻新的情況，而是指以樓為單位的整棟翻新。這種情況在日本比較少見，由于施工方法、設(shè)計、預(yù)算的不同，翻新后的房子的成色與性能難以一概而論，所以這里先不做贅述。

3、公寓樓（マンション）：與公寓樓區(qū)別的主要是木造的一戶建和普通公寓（アパート）。因為這兩種建筑本身的物理耐久度，要遠(yuǎn)小于鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的公寓樓，且因為不存在管理組合，比較容易進(jìn)行整棟翻新或者推倒重建的決策，因此與上一項類似。

抗震性意味著房屋的安全性，目前日本市面上的老房子關(guān)于抗震性主要有以下3種情況：

1、通過耐震補(bǔ)強(qiáng)，使房子滿足新耐震基準(zhǔn)的房子；

2、從建成至今，始終維持舊耐震基準(zhǔn)的房子；

3、房子年久失修，連舊耐震基準(zhǔn)都不能滿足的房子。

如何判斷房子的耐震情況，其實只要拿到《耐震診斷書》即可。這份文件通常會在預(yù)約看房之后由中介交付（連同的還有房子的重要事項調(diào)查報告書），通過閱讀里面的內(nèi)容（或者讓你的中介幫你解說），就可以知道房子屬于以上哪種情況。

不過，并非所有的公寓都有進(jìn)行耐震診斷的義務(wù)。對于沒有進(jìn)行過耐震診斷的房子，其耐震性就只有地震真正來臨的時候才會知道房子抗震性如何。

對于有耐震診斷書的房子，如果其結(jié)果為上述1的情況（滿足新耐震基準(zhǔn)），那么該房屋就可以享受所有相關(guān)的政策福利，例如：貸款減稅、登記費(fèi)用減免、給付一時金等。

房屋中介會非常積極地在廣告上將這一結(jié)果標(biāo)出來，相反，如果你在廣告上沒有看到諸如「耐震適合証明書取得済」「住宅ローン控除対象物件」之類的字眼的話，那99%的情況下這套房子就不滿足新耐震基準(zhǔn)。

反之，如果房子是上述2/3的情況，耐震診斷書也會明確記載具體情況。特別要注意的是對于第3類的情況，絕大多數(shù)銀行對此房的評價都會非常低——這也意味著你只能通過現(xiàn)金或者極少數(shù)條件寬松的銀行貸款購買。

而對于沒有耐震診斷書的房子來說，銀行則會具體根據(jù)房屋的情況，分別判斷按照2還是3的情況處理——換言之必須嘗試一次申請貸款才會知道結(jié)果。

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在這里給出的建議是：對于第1類的老房子，可以放心購買；對于第2類的老房子，則需要房子所在地的地震危險度進(jìn)行具體分析，如果地震危險度較低也可以購買；對于其它情況的老房子，則不推薦購買。

關(guān)于老房子的物理壽命，目前常見的有以下兩個疑問：

1、我看國土交通省的政策說鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房子壽命只有47年，這套房子現(xiàn)在房齡40年了，應(yīng)該日子不多了吧？

實際上，國土交通省給出的47年這個數(shù)字，指的是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房子的「法定耐用年數(shù)」。這個法定耐用年數(shù)，主要是稅法的概念，用來為經(jīng)營者提供一個進(jìn)行攤銷（日語是減価償卻）的時間范圍。

這個耐用年數(shù)的概念不僅出現(xiàn)在房地產(chǎn)中，像電腦、手表、軟件、家具等商品中都有耐用年數(shù)。舉個例子：電腦的法定耐用年數(shù)為4年，意為購買電腦的人在記賬時最長能將這臺電腦分4年進(jìn)行攤銷。實際上根據(jù)使用者對電腦的愛護(hù)程度、元件更換次數(shù)、使用方法等不同，報廢年限不受限制。

買家只需要記住：47年僅僅是一個稅法上的概念，與房子實際的使用壽命并沒有直接關(guān)系。

2、我在SUUMO、Homes上最老的也就只見過房齡50多年的房子，是不是50年以上的房子壽命到了都拆掉了？

為什么市面上少有房齡上超過50年的房子呢？原因很簡單，日本在二戰(zhàn)之后才開始大面積興建鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的公寓住宅，在此之前，民間的住宅多以輕量的木質(zhì)結(jié)構(gòu)為主。因此從年份上推算可知，之所以50年以上的房子稀少，并不是因為50年就達(dá)到了房子的壽命，而是因為在日本房地產(chǎn)市場里是幾乎不存在50年以上的公寓住宅的庫存。

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相比于紐約、倫敦、巴黎三個西方老牌工業(yè)化城市，東京的50年房齡以上的公寓住宅庫存比例仍然非常稀少。特別是紐約和倫敦，1/3以上的住宅都是50年以上的老房子，而100年以上的房子也不在少數(shù)。這一點(diǎn)也從側(cè)面證明了，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)理論上的物理壽命，實際上是可以遠(yuǎn)超50年的。

1、有個性的翻新房多

這其實是由于日本的房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)所造成的。我們通常看到翻新后再出售的房子，都是由購買再販賣者經(jīng)手的。這種業(yè)態(tài)可以理解為集合了中介、裝修、設(shè)計、投資為一體的綜合公司。

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