日本買(mǎi)房，如何判別地段優(yōu)劣？

投資日本房產(chǎn)時(shí)最看重的點(diǎn)是什么？

其實(shí)這答案很顯而易見(jiàn)。

如果原汁原味的日本地產(chǎn)廣告看多了，大家一定會(huì)發(fā)現(xiàn)，交通信息一定是放在整張廣告最顯眼的位置上的！

因?yàn)橥ㄇ诜奖闩c否，說(shuō)明了地段好壞。而地段好壞，直接決定了投資回報(bào)率和房?jī)r(jià)潛力。

那么，如何選出好地段呢？

我們先來(lái)了解下日本的通勤狀況。

平均通勤時(shí)間數(shù)據(jù)

根據(jù)總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局【平成28年社會(huì)生活基本調(diào)查結(jié)果】，日本人每天的通勤時(shí)間平均為1小時(shí)19分，也就是說(shuō)，換算成“單程”的話，平均是39.5分鐘。

和我們國(guó)內(nèi)呈現(xiàn)的規(guī)律一樣，越是大的城市，上班族的平均通勤時(shí)間越長(zhǎng)。無(wú)一意外，全國(guó)通勤時(shí)間最長(zhǎng)的“都道府縣”全都聚集在經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的首都圈，神奈川縣1小時(shí)45分，千葉縣1小時(shí)42分，埼玉縣1小時(shí)36分，東京都1小時(shí)34分。

自有房產(chǎn)者和租房者的通勤時(shí)間區(qū)別

根據(jù)總務(wù)省統(tǒng)計(jì)的【平成30年度住宅 土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查】，自己買(mǎi)房的和租房的，在通勤上也有不小的區(qū)別。

下圖左邊是“自有住宅”，右邊是“租賃物件”

（點(diǎn)擊圖片，加入海房交流群）

可以看到，在租房住的人群中，通勤時(shí)間不超過(guò)30分鐘的，占到了61%；而在“買(mǎi)房住”的人群中，這個(gè)比例僅有48%。

從上述統(tǒng)計(jì)結(jié)果中，我們不難得出一個(gè)結(jié)論：

租客群體的通勤要求比購(gòu)房群體的高！

租房子的時(shí)候，租客負(fù)擔(dān)較小，對(duì)通勤要求更高。而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能受制于預(yù)算等原因，對(duì)通勤條件寬容不少。

便利性和地價(jià)之間的關(guān)系

決定地價(jià)的因素有很多，交通便利性只是主要原因之一，除此之外，還有很多因素會(huì)影響到地價(jià)變化。一般可分為三大類：

一般原因

一般原因是指，影響整體不動(dòng)產(chǎn)交易的因素。

比如經(jīng)濟(jì)景氣程度、利率變化、疫情等等。

地域因素

主要指土地所在地的因素。

比如交通是否便利，是否臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施等，接道狀況、周邊環(huán)境等等。

值得特別注意的是，周邊的“再開(kāi)發(fā)程度”越高，越是便利，土地的價(jià)格就漲得越高。

個(gè)別原因

個(gè)別原因是指具體土地或建筑所具備的條件。

比如土地的面積、形狀、接道狀況、高低查、建蔽率限制等等，都會(huì)左右同一個(gè) 地段，不同土地的單價(jià)。

關(guān)于三個(gè)原因的考慮因素，我們會(huì)另外寫(xiě)一篇文章具體闡述。

除了通勤負(fù)擔(dān)還要考慮什么？

還有以下條件值得關(guān)注：

電車是否有座？（始發(fā)站）

換乘次數(shù)多少？

到最近車站的距離？

到車站的路線

通勤時(shí)能否有座位，對(duì)通勤者來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)就是完全不同的。有時(shí)哪怕通勤時(shí)間久了一點(diǎn)，但只要能坐到作為，也能讓人覺(jué)得輕松不少。

電車換乘次數(shù)也是決定通勤便利性的重要因素。從路線圖來(lái)看，能否一線直達(dá)都心核心區(qū)？能否搭乘快速電車？都是非常重要的因素

除此之外，從自家步行至車站的距離也很重要。日本的廣告表達(dá)會(huì)說(shuō)，步行到某站多少分鐘。

一般來(lái)說(shuō)，1分鐘=80m。

收關(guān)，要考察路線。沿途是否有上下坡、天橋等步行不便之處？路燈是否充足？沿途商業(yè)設(shè)施多不多？這些也都是要考慮的因素。