日本房產(chǎn)稅真的很高嗎？買日本房產(chǎn)有什么需要注意的？

首先，日本房產(chǎn)稅包含固定資產(chǎn)稅加上都市計(jì)劃稅，兩者合稱固都稅。

日本房產(chǎn)稅屬于普稅，也就是說不管你擁有多少套房，是自住還是投資，是商業(yè)用地還是工業(yè)用地，土地和房產(chǎn)的持有者每年都要繳納這筆錢。而且日本房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)，所以從你擁有它的首要日之內(nèi)開始，房產(chǎn)稅就需要無限期地世世代代繳納下去。

大家對(duì)于日本房產(chǎn)稅很高的印象，大多是來源于它的征收標(biāo)準(zhǔn)。比如固定資產(chǎn)稅每年征收1.4%，都市計(jì)劃稅每年0.3%，加起來就要繳納1.7%的稅。如果這樣計(jì)算的話，幾十年之后，就等于交出了一套房的錢。

那事實(shí)真是如此嗎？

其實(shí)，這1.7%的稅率，針對(duì)的并不是房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，而是日本政府估算的土地房屋價(jià)格，也可以理解為日本版的政府指導(dǎo)價(jià)。

這個(gè)價(jià)格會(huì)根據(jù)地價(jià)的波動(dòng)而波動(dòng)，每三年需重新測(cè)算一次，一般在市場(chǎng)價(jià)的70%左右浮動(dòng)。

這樣算下來，差不多在1.19%左右，但這就是最終的稅率了嗎？

并不是。

如果你自住的土地面積只要不超過200㎡，那么土地評(píng)估價(jià)就會(huì)給你個(gè)優(yōu)惠，只征收1/6。

要知道，在日本土地面積超過200㎡的房產(chǎn)是非常少見的。

另外，實(shí)際征收的房產(chǎn)稅的金額還會(huì)根據(jù)的房屋的年齡、折舊以及所屬的行政區(qū)域優(yōu)惠補(bǔ)貼等等因素而調(diào)整。

計(jì)算起來非常復(fù)雜，為了讓大家有個(gè)直觀的理解，舉個(gè)例子：

老王在東京有套房子，目前市場(chǎng)價(jià)為6500萬日元，那么他每年需要繳納的房產(chǎn)稅大概在15萬日元左右。這樣算下來，年稅率為0.23%。

所以，在東京，如果公寓的話，實(shí)際的房產(chǎn)稅年稅率在0.2%-0.3%之間；如果是獨(dú)門獨(dú)戶、占地面積比較大的一戶建，那么年稅率在0.3%-0.35%之間。總的算下來，日本的房產(chǎn)稅要比我們想象中低得多。

固都稅的繳納一般是在年初，政府會(huì)將納稅通知書寄送到納稅義務(wù)人的手里，就是由當(dāng)年1月1日持有房產(chǎn)的所有者來繳納稅費(fèi)。

那如果我在年中年末買房，是不是今年的房產(chǎn)稅就由賣方出了？

也不是。

在實(shí)際的房產(chǎn)交易的過程中，買賣尾款會(huì)進(jìn)行精算，其中包括固都稅、管理修繕費(fèi)、租金等部分。以所有權(quán)轉(zhuǎn)移日為基準(zhǔn)，以天數(shù)來計(jì)算。

例如5月15號(hào)進(jìn)行過戶變更所有權(quán)，那么從當(dāng)天起到年末的固都稅應(yīng)由買家承擔(dān)，以尾款的形式付給賣家。

房地產(chǎn)出租的收益率計(jì)算方法通常分為“表面收益率”和“實(shí)際收益率”兩種方式。

表面收益率是指，一年的房租收入除以房地產(chǎn)的購入價(jià)格。表面收益率＝1年的房租收入÷房地產(chǎn)購入價(jià)×100％

這里需要注意的是，經(jīng)營(yíng)投資房產(chǎn)時(shí)，除了主要的房租收入外，還需要考慮到管理費(fèi)、修繕費(fèi)、禮金、停車場(chǎng)費(fèi)、押金等。

而實(shí)際收益率是從預(yù)計(jì)的收入中，減去管理委托費(fèi)、固定資產(chǎn)稅、都市計(jì)劃稅、修繕費(fèi)、房貸利息等費(fèi)用，在此基礎(chǔ)上除以房地產(chǎn)的購入價(jià)。