隨著“一帶一路”的深入，同時中菲兩國領導人的互動頻率增加，菲律賓的經(jīng)濟就像坐上了火箭勢不可擋；特別是房產(chǎn)市場，無論是寫字樓還是住宅，都是一室難求；商鋪更是炙手可熱。全寰球的投資客都蜂擁而至馬尼拉，到底是什么原因呢？
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01 先聊下菲律賓房產(chǎn)的基本情況。 菲律賓的房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)、無公攤、帶裝修。 現(xiàn)在去菲律賓買房的，90%的人都買在馬尼拉，宿務、iloilo等地方也有，但很少。馬尼拉目前的房價是2W人民幣/平起步，黃金地段或者高檔項目三四萬/平，甚至更高。 投資這里的房產(chǎn)，較大優(yōu)勢是租金回報率。 （點擊圖片，加入海外房產(chǎn)交流群） 有的報告里寫菲律賓的租金回報率7.51%，馬尼拉8.98%。根據(jù)我考察的情況，大馬尼拉地區(qū)實際歷史租金回報在6-7%，優(yōu)質(zhì)的項目能達到7%以上。 02 馬尼拉房地產(chǎn)市場火熱，最終原因還是供需不平衡。 （點擊圖片，加入海外房產(chǎn)交流群） 先說人口。 菲律賓國家人口1.1億，首都地區(qū)馬尼拉人口2400萬，這個人口規(guī)模和上海差不多。 并且菲律賓自己的人口結(jié)構(gòu)比較年輕，人口中位數(shù)的年齡只有24歲，年輕人占比大。而馬尼拉作為一個國家的政治、經(jīng)濟、文化中心，其他地區(qū)的年輕人都愿意到馬尼拉來尋找工作機會。這就導致馬尼拉的年輕人占比更加多。 眾多人口帶來了居住需求，還有經(jīng)濟發(fā)展帶來的對高品質(zhì)住宅的需求。 （點擊圖片，加入海外房產(chǎn)交流群） 再說土地。 但是馬尼拉的面積非常非常小，只有638平方公里，相當于1/10個上海，人口密度卻是上海的10倍。人口密度之大，無形中加劇了對住宅的需求。 再看供給端。 目前馬尼拉的住宅存量是37萬套住房。我們來對比同樣2400萬人口的上海，上海的住宅存量有738萬套。 37萬套住宅供給2400萬人口，一間20平米的房子，通常住2-4個人，常年滿租。 嚴重的供不應求。 （點擊圖片，加入海外房產(chǎn)交流群） 說完市場的基本情況，我們再介紹一下菲律賓和馬尼拉的情況。 03 我們實事求是來說，菲律賓整體經(jīng)濟面不差，發(fā)展速度也比較快，整體而言有發(fā)展?jié)摿Γ皇撬袇^(qū)域都有投資價值。 馬尼拉這個城市，很魔幻，用“一面天堂，一面地獄”來形容也不為過。 （點擊圖片，加入海外房產(chǎn)交流群） 馬尼拉的商業(yè)區(qū)去和富人區(qū)，大概占整個馬尼拉的25%。商業(yè)區(qū)有很多高端公寓、辦公樓、大型商場，不少海外公司把總部和BPO設在這里，是馬尼拉最有活力的地方。 富人區(qū)就是豪華套裝了，獨棟別墅、大花園、高爾夫球場，各種生活配套非常齊全。 而馬尼拉徹徹底底的貧民區(qū)，大約占全市面積的40%。 所以你可能看到的馬尼拉，一邊是貧民區(qū)，一邊是高樓大廈建筑森林，用沖突、撕裂來形容并不過分，貧富懸殊不可想象。 （點擊圖片，加入海外房產(chǎn)交流群） 所以一定要投資馬尼拉房產(chǎn)，目前來看比較好的主要是：三個CBD區(qū)域馬卡蒂（Makati），還有娛樂業(yè)為主的帕賽市（Pasay）。這幾個區(qū)域還是值得投資的， 如果項目旁邊有集中的貧民區(qū)，盡量不買。因為菲律賓的土地是私有的，雖然人家住的地方破但有產(chǎn)權(quán)還有投票權(quán)，當?shù)卣遣桓覐姴穑砸膊恢竿瞧瑓^(qū)域會拆遷。
