美國房租CPI飆升，或將在明年迎來拐點？

住房在美國CPI核心服務分項中同比貢獻度較大，達到1.88%。其CPI同比增速也從2021年的1.4%一路升至5.7%。

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美國房租的升高是多種因素共同作用的結果。

首先，適齡購房人口的大幅增長與房屋供給的減少共同推動了房租上升。

需求方面，2000年后美國25-34歲人口數(shù)量大幅增長，已接近上世紀90年代峰值，適齡人口對房屋的需求不斷增加。

供給方面，2008年金融危機后，美國房屋空置率、待租房屋數(shù)量與待售房屋數(shù)量等指標總體呈下降趨勢，房屋空置率由2009年的峰值11.1%震蕩下行，房屋供給量減少。

其次，美國勞動力市場異常強勁，平均周薪同比增速均遠高于歷史波動區(qū)間。

美國16歲以上就業(yè)人口同比增速在2021年第二季度迅速突破2000年至新冠大流行前-4.4%至2.5%的歷史波動區(qū)間，達到13.4%。

這一數(shù)據(jù)如今已有所回落，但仍為3.66%。

此外，美國平均周薪同比增速亦遠高于2009年至2019年的歷史較高值3.69%，至今仍然維特在4%以上。

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2020年下半年以來，教育與醫(yī)療、服務業(yè)等許多行業(yè)職位空缺一度達到歷史較高值，勞動力市場需求強勁。

當前勞動力市場有所降溫，美國就業(yè)人數(shù)同比增速、平均周薪同比增速均有所放緩。

這兩個指標大約領先美國房租CPI同比增速3個季度左右，預計美國房租CPI同比最快在明年首要季度迎來拐點。

收關，美聯(lián)儲政策收緊存在時滯。

疫情后貨幣、財政雙重刺激下減少了家庭破產失去房屋的情況，廉價房屋供給減少，也變相推高了購房成本，將部分購房需求擠出到租賃市場。房價變動傳導至租賃市場大概有9個月的時滯，當前房價同比拐點尚未出現(xiàn)。

美聯(lián)儲持有的MBS與房價高度相關，當前美聯(lián)儲在減持MBS上行動遲緩，將延緩房價同比見頂。

綜上，年內可能很難看到租金同比見頂回落。